انحلال یک طرفه قرارداد مشارکت و نقش فسخ بر قراردادهای پیش‌فروش بعد از آن

قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک زمین و سازنده منعقد می‌گردد و به‌موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد. به‌موجب مقتضای اطلاق این قرارداد، هر طرف می‌تواند سهم خود از واحدهای ساختمانی را پیش‌فروش نماید مگر این که در قرارداد این حق ازیک‌طرف تا مقطع زمانی مشخصی مثلاً اتمام سفت‌کاری سلب شده باشد. درصورتی‌که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت، پیش‌فروش صورت گیرد، اصولاً فسخ مشارکت بین طرفین ممکن است حال یا این فسخ فقط در روابط بین مالک و سازنده موثر است و تاثیری در قرارداد پیش‌فروش ندارد و یا فسخ مشارکت در ساخت در برابر پیش خریدار هم قابل استناد است. گاهی هم پیش‌فروش به‌طورکلی حق فسخ را حتی بین طرفین قرارداد مشارکت غیرممکن نماید. درصورتی‌که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌فروش صورت گیرد، مانع از این نمی‌شود که یکی از طرفین قرارداد مشارکت نتواند این قرارداد را با خیارات قانونی و یا قراردادی فسخ نماید. بر اساس ماده 454 و 455 قانون مدنی، فسخ مشارکت حتی بعد از پیش‌فروش ممکن و متصور است و صرف پیش‌فروش واحدهای سهم سازنده یا مالک، مانع امکان فسخ قرارداد مشارکت نیست. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت صراحتاً حق پیش‌فروش سلب و ساقط‌شده باشد، در این صورت فسخ قرارداد مشارکت توسط طرف مقابل چه با خیارات قانونی و چه با خیار شرط، طبق ماده 454 قانون مدنی در برابر پیش خریدار قابل استناد است و نتیجتاً فسخ مشارکت سبب بطلان پیش‌فروش می‌شود. اما فسخ قرارداد مشارکت توسط خود پیش‌فروشنده متخلف، در برابر پیش خریدار قابل استناد نیست. چرا که هیچ شخصی نمی‌تواند تخلف خود را سبب امتیازی برای خود قرار دهد. به همین خاطر عبارت بیع فسخ شود در ماده 454 قانون مدنی شامل فسخ توسط خود مشتری متخلف نمی‌شود و اطلاق ندارد.