بررسی تغییرات تراکم‌های ساخت و ساز در کلان شهرهای ایران(مطالعه موردی شهرک زعفرانیه کلانشهر تبریز)

عدم توان مالی عوامل اجرایی ومدیریت شهری درکمک به برنامه‌های مسکن وتامین هزینه های خدمات شهری، در روند شکل‌گیری و ماهیت تراکم شهری و نیز تحقّق تراکم های پیش بینی نشده در طرح های توسعه ‏ی شهری موثر بوده است. بنابراین در دوره‌های اخیر، سیاست فروش مازاد تراکم ساختمانی توسط شهرداری‌ ها، موجب ایجاداختلال در نظام شهری کشور، سازمان فضایی و سیمای شهری گردیده است. لذاهمین عوامل باعث کمبود کاربری‌ های خدماتی و افزایش ازدحام جمعیی گردیده که به مرور زمان موجبات تبدیل شهرها به بستری جهت سوداگری زمین و مسکن را فراهم نموده است. در مقاله‏‌ی حاضر برآنیم با بررسی تغییرات تراکم ساختمانی در شهرک زعفرانیه شهر تبریز به سنجش پارادایم‌ های تاثیرگذار بر روند شکل ‌گیری تراکم‌ های ساختمانی در محدوده مورد مطالعه بپردازیم. روش پژوهش حاضر از لحاظ هدف،کاربردی و از نظرماهیت جز تحقیقات توصیفی – تحلیلی محسوب می شود. بر همین اساس جهت جمع‌ آوری داده ‌ها و اطّلاعات از دو شیوه‏‌ی عمده کتابخانه‌ ای – میدانی بهره گرفته شده است. بدین ترتیب که پس از بررسی مبانی نظری پژوهش، ابتدا با استفاده از طرح‌ های مصوب شهر تبریز، تعداد طبقات و ضوابط مربوط به تراکم ‌های شهری محدوده‌‏ی مورد مطالعه طی بازه زمانی 1399 – 1390 استخراج گردید؛ سپس با مراجعه به شهرداری منطقه 2 تبریز، تعداد پروانه‌ های صادر شده، تعداد طبقات ساختمانی و درآمدهای حاصل از فروش تراکم مشخص شد. جهت تجزیه‌ و تحلیل داده ‌ها، با استفاده از سیستم اطلاعات جغرافیایی arc gis و مدل‌ های نظیر: کراس‌ تب، مدل هلدرن و مدل شانون، تغییرات تعداد طبقات ساختمانی، میزان رشد شهرک زعفرانیه و میزان پراکندگی قطعات تغییر یافته مورد تحلیل قرار گرفته است. نتایج حاصل از این پژوهش نشان می‌ دهد در بازه زمانی 1399 - 1390 تغییرات تراکم ساختمانی در محدوده مورد مطالعه کاملا محسوس بوده که مهم ترین عامل تاثیرگذار در این زمینه، فروش تراکم برای تامین درآمد شهرداری  بوده است.

investigation of changes in construction densities in metropolitan areas of iran (case study of zafaranieh town, tabriz metropolis)

the financial inability of executive agents and urban management in helping housing programs and financing urban services has been effective in the process of formation and nature of urban density as well as the realization of unforeseen densities in urban development plans. therefore, in recent times, the policy of selling excess building density by municipalities has caused disruption in the country’s urban system, space organization, and urban appearance. due to these factors, there is a lack of service uses and an increase in mass congestion, which over time has led to cities becoming a platform for land and housing. in the present article, we intend to study the changes in building density in zafaranieh town of tabriz to measure the paradigms affecting the formation of building densities in the study area. the method of the present research is applied in terms of purpose and descriptive-analytical research in terms of nature. accordingly, two main methods of field-library have been used to collect data and information. thus, after reviewing the theoretical foundations of the research, first, using the approved plans of the city of tabriz, the number of floors and criteria related to urban densities of the study area during the period 1399 - 1390 were extracted; then, by referring to the municipality of tabriz region 2, the number of permits issued, the number of building floors and the revenues from the sale of density were determined. to analyze the data, using arc gis geographic information system and models such as crossteb, holdern model, and shannon model, changes in the number of building floors, the growth rate of saffron town, and the distribution of altered parts have been analyzed. the results of this study show that in the period 1399 - 1390, changes in building density in the study area were quite noticeable that the most important factor in this field was the sale of density to provide municipal revenue.