ضمانت اجرای نقض مقررات شکلی (ثبتی) قانون پیش ‌فروش ساختمان

در اقتصاد ایران، مسکن فقط وسیله ای برای سکونت خانوار نیست، بلکه وسیله ای برای سرمایه گذاری و پس انداز نیز به شمار می رود. بی تردید بخش چشمگیری از معاملات کشور به خرید و فروش ساختمان یا پیش فروش آن اختصاص دارد. با توجه به تاثیر مستقیم سلامت این بازار در تامین نظم اقتصادی و قضایی، قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان شرایط ماهویو شکلی متعددی را برای قرارداد پیش فروش ساختمان مقرر کرده است تا به این بازار پرمخاطره سامان دهد. یکی از این شرایط لزوم تنظیم سند رسمی برای این قرارداد و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای رعایت نکردن آن است. در این تحقیق، تاثیر شرط تنظیم سند رسمی انتقال بر اعتبار این گونه قراردادها بررسی شده و با اتکا به اصول حقوقی، نظام ثبتی، رویۀ قضایی وقانون پیش فروش ساختمان به این نتیجه رسیده است که در حقوق ایران، تنظیم سند رسمی به طور عموم وسیلۀ اثبات (نه ثبوت) قرارداد پیش فروش ساختمان است. ثبت سند صرفاً ابزار اطلاع رسانی، آگاهی از آمار نقل و انتقال املاک و درجهت تضمین حقوق اشخاص به ویژه پیش خریدار محسوب می شود. بنابراین، نمی توان به هیچ وجه عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان را دلیل بر عدم تشکیل آن دانست.

formality (registry) sanctions for violation of building pre-sale act

in the iranian economy, housing is not a means only for family habitation but is a means for investment and saving. undoubtedly, a considerable part of transactions of the country is dedicated to buying and selling or pre-selling of the building based on the direct effect of the health of this market on providing economic and judicial order. the legislator has set several formal conditions for the pre-sale contract of building for organizing this full risk market in the building pre-sale act. one of these conditions is the necessity of setting a formal document for this contract and the provision of guaranteeing punishment execution for lack of doing that. in this research, the effect of setting a formal transition document on the validity of this kind of contract has been studied and based on relying on law principles, registration systems, judicial procedures and the building pre-sale act, tries to guarantee the execution of the reversal of the registration formality of the building pre-sale contracts. it has been concluded that in iranian law, the preparation of an official document is generally a means of proof (not fixing) a building pre-sale contract. document registration is only a notification tool, awareness of the statistics, and transfer of the real estate in order to guarantee the rights of persons, especially pre-buyer. therefore, the lack of official registration of the building pre-sale contract cannot be considered as a reason for not forming it.