تبیین و محاسبۀ سهم انواع عوارض کسب ‌و کار در ساخت مسکن؛ مورد پژوهشی: پروانه‌های شهرسازی شهرداری تهران در سال 1402

توسعۀ شهری و ساخت‌ و ساز مسکن در کلان‌شهری مانند تهران به ‌عنوان محرک‌های اصلی رشد اقتصادی و پایداری اجتماعی شناخته می‌شوند، اما نظام پیچیدۀ عوارض و تعرفه‌های شهرداری مانند عوارض صدور پروانه و مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم بر این فرایند تاثیرگذار است. این هزینه‌ها، که برای جبران هزینه‌های عمومی طراحی شده‌اند، به دلیل نبود شفافیت و هماهنگی در محاسبه و هزینه‌کرد، فشار مالی بیشتری بر توسعه‌دهندگان وارد می‌کنند و موجب نابرابری در سرمایه‌گذاری‌های شهری می‌شوند. این پژوهش با تمرکز بر سهم عوارض و مالیات‌های شهرداری از هزینه‌های ساخت مسکن در تهران، به تحلیل جامع این تاثیرات پرداخته و هدف آن، بهینه‌سازی سیاست‌های درآمدی و مدیریت تعرفه‌ها برای توسعۀ پایدار و عادلانه در شهر است.مبانی نظری این پژوهش بر ساختار درآمدی شهرداری‌ها با تمرکز بر انواع عوارض و مالیات‌ها استوار است. شهرداری‌ها به ‌عنوان نهادهای محلی، برای مدیریت مالی شهر از منابعی همچون عوارض عمومی (مانند عوارض نوسازی) و عوارض اختصاصی (مانند هزینه‌های پروانۀ ساخت) بهره می‌برند. این عوارض شامل هزینه‌های توسعۀ شهری، خدمات عمومی و هزینه‌های غیرمالیاتی است و سهم عمده‌ای در تامین مالی شهرداری‌ها ایفا می‌کند. در ایران، به خلاف بسیاری از کشورها، شهرداری‌ها از مالیات‌های مکرر مانند مالیات بر املاک استفاده نمی‌کنند و عمدتاً به هزینه‌های مبتنی بر فعالیت، نظیر هزینه‌های ساخت‌وساز، متکی هستند. این ساختار، پایداری کمتری دارد و موجب نابرابری در سرمایه‌گذاری شهری می‌شود. همچنین، در این پژوهش با استفاده از شاخص‌های بین‌المللی مانند سهم هزینه‌های توسعه و مالیات بر مواد، تفاوت‌های هزینه‌ای در کشورهای مختلف بررسی می‌شود تا ضمن مشخص شدن جایگاه ایران در بین کشورهای دیگر، چارچوب مناسبی برای سیاست‌گذاری مالی در مدیریت شهری ارائه شود.مواد و روش‌هااین پژوهش در سه گام به تحلیل و تبیین عوارض و هزینه‌های ساخت می‌پردازد. در گام نخست، شاخص‌های کالبدی مانند مساحت زمین، تعداد طبقات و تراکم ساختمانی بررسی می‌شوند تا حجم سرمایه‌گذاری ساخت مشخص شود. نمونه‌ها شامل 4500 پروندۀ پروانۀ ساختمانی شهر تهران هستند که بر اساس طرح تفصیلی و شاخص‌های مختلف ارزیابی شده‌اند. در گام دوم، با استفاده از داده‌های ثانویه و تحلیل اقتصادی، هزینه‌های ساخت، عوارض ملی و محلی، و تعرفه‌های کنترل کیفیت محاسبه می‌شوند. هزینه‌های ساخت شامل مواردی مانند مصالح، دستمزد، ماشین‌آلات، و عوارضی نظیر مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم، عوارض شهرداری و تعرفه‌های کنترل تخصصی است. تحلیل‌ها نشان می‌دهند عوارض شهرداری در ایران، به خلاف کشورهای توسعه‌یافته، بیشتر هنگام ساخت اعمال می‌شود، در حالی که در کشورهای دیگر این عوارض معمولاً به بهره‌برداری و انتقالات آتی مربوط است. داده‌های پژوهش امکان ارزیابی تنوع هزینه‌ها در مناطق مختلف تهران را فراهم می‌کند و به سیاست‌گذاران شهری برای طراحی نظام مالی بهینه و عادلانه کمک می‌کند.در گام سوم، سهم عوارض شهرداری بر هزینه‌های ساخت، آورده اولیۀ ملکی، و فروش نهایی پروژه‌های ساختمانی مورد تحلیل قرار گرفت. برای این‌منظور، شاخص‌های مالی نظیر هزینۀ ساخت هر مترمربع، ارزش ملکی اولیه و قیمت فروش نهایی در 22 منطقۀ تهران محاسبه و مقایسه شد. داده‌ها شامل 4500 پروندۀ صدور پروانۀ ساختمانی بودند که اطلاعات آن‌ها از سامانۀ شفافیت شهرداری تهران استخراج شد. شاخص‌های کلیدی عبارت بودند از: 1. سهم عوارض شهرداری از هزینۀ ساخت شامل محاسبۀ سهم عوارض صدور پروانه و خدمات شهری؛ 2. نسبت عوارض به آوردۀ اولیۀ ملکی شامل تحلیل میزان اثرگذاری عوارض در شرایط انطباق با طرح تفصیلی و اعطای تراکم مازاد؛ 3. سهم عوارض در فروش نهایی مسکن شامل بررسی تاثیر عوارض در هزینه‌های نهایی فروش. تمامی محاسبات با فرض زمان و تورم صفر انجام شده و امکان سنجش سیاست‌های عوارض‌گذاری و پیش‌بینی تاثیر آن‌ها بر سرمایه‌گذاری و توسعۀ شهری فراهم شد.یافته‌هااین پژوهش بر تحلیل مالی سهم عوارض شهرداری در هزینۀ ساخت، آوردۀ اولیۀ ملکی، و فروش نهایی آپارتمان در تهران تمرکز دارد. با استفاده از داده‌های 4500 پروندۀ صدور پروانۀ ساختمانی در سال 1402، هزینه‌های ساخت شامل مواد، دستمزد، ماشین‌آلات، مالیات‌ها و عوارض محاسبه شد. یافته‌ها نشان می‌دهد میانگین ارزش آوردۀ اولیۀ ملکی در تهران کمتر از 500 میلیارد ریال بوده و بالاترین آن در منطقۀ 1 با 2180 میلیارد ریال و پایین‌ترین در منطقۀ 10 با 74 میلیارد ریال ثبت شده است. میانگین هزینۀ ساخت هر مترمربع آپارتمان بین 164 تا 464 میلیون ریال در مناطق مختلف و میانگین فروش آپارتمان‌ها 970 میلیون ریال برآورد شده است. همچنین، سهم مصالح ساختمانی در هزینۀ ساخت 58/4 درصد، دستمزد و ماشین‌آلات 26/2 درصد، مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم 6/56 درصد، عوارض شهرداری 4/34 درصد، و تعرفه‌های نظام مهندسی 3/35 درصد بوده است. سهم عوارض شهرداری از هزینۀ ساخت در مناطق مختلف بین 1/21 تا 11/87 درصد متغیر است. این سهم در صورت انطباق تراکم با طرح تفصیلی، 4/8 درصد از ارزش ملکی اولیه، و در صورت اعطای تراکم مازاد، 2/1 درصد است. این نتایج نشان‌دهندۀ نقش عوارض در افزایش هزینه‌های ساخت و لزوم بازنگری در سیاست‌های عوارض‌گذاری برای توسعۀ پایدار شهری است.نتیجه‌گیریخروجی این پژوهش کاربردهای گسترده‌ای در دو حوزه 1 کمی و محاسباتی و 2 گزاره‌های حکمرانی مدیریت شهری می‌تواند داشته باشد.1- در صورت ثابت ماندن وضعیت فعلی و وابستگی تقریبی دو سوم درآمدهای شهرداری تهران به درآمد ناشی از صدور پروانۀ ساختمانی، در دو سناریوی فروش مازاد تراکم طرح تفصیلی و صدور پروانه عیناً مطابق طرح تفصیلی، میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز در بخش سرمایه‌گذاری ملکی (نهادۀ اولیه) 1/7 برابر و هزینۀ ساخت (نهادۀ ثانویه) تقریباً دوبرابر است. در هر دو سناریوی موجود درآمد حوزۀ شهرسازی ثابت، ولی عایدی دولت و نظام مهندسی رشد چشمگیری داشته است. همچنین، تعداد واحد مسکونی و زیربنای مسکونی بسیار بیشتر سناریوی دوم و تشدید بارگذاری تراکمی شهر به میزان 20 درصد بیشتر را به همراه خواهد داشت.2- همچنین برای یافته‌ها نشان می‌دهند ساختار درآمدی شهرداری تهران به‌شدت به منابع ناپایدار، نظیر درآمدهای حاصل از صدور پروانۀ ساختمانی، وابسته است. این موضوع، همراه با افزایش قابل‌ توجه هزینه‌های ساخت و بازدهی محدود سرمایه‌گذاری، فشار مضاعفی بر توسعه‌دهندگان مسکن وارد کند و می‌تواند انگیزه‌های آنان را کاهش دهد.در شرایط فعلی، سهم عوارض شهرداری از هزینۀ ساخت مسکن در تهران (12 درصد) بالاتر از میانگین جهانی است. این سهم در مناطقی که مازاد تراکم دریافت می‌کنند، به طور نسبی ناچیز است و نیازمند اصلاحاتی برای افزایش عدالت در نحوۀ تعیین و توزیع عوارض است. همچنین، بررسی‌ها نشان می‌دهند تعرفه‌ها و عوارض مرتبط با تراکم مازاد باید به گونه‌ای تنظیم شوند که حداقل 2/5 درصد از ارزش ملکی را پوشش دهند، امری که می‌تواند درآمد پایدار شهرداری را افزایش دهد و به تحقق عدالت اجتماعی کمک کند.از سوی دیگر، هزینه‌های بسیار زیاد در ابتدای فرایند ساخت‌وساز، شامل مالیات‌ها، بیمه‌ها و عوارض صدور پروانه، فشار مالی شدیدی بر سازندگان وارد می‌کند. این امر می‌تواند با انتقال بخشی از هزینه‌ها به مراحل بهره‌برداری و نگهداری، نظیر اخذ تعرفه‌های خدمات شهری و مالیات‌های مبتنی بر درآمد ناشی از فروش یا اجارۀ مسکن، به میزان قابل‌ توجهی کاهش یابد.در زمینۀ کیفیت ساخت نیز تعرفه‌های نظام مهندسی ساختمان نیازمند بازنگری است. این تعرفه‌ها که هم‌اکنون فقط بر اساس مساحت زیربنا تعیین می‌شوند، ارتباط چندانی با کیفیت ساخت، رقابت‌پذیری، یا مرغوبیت مکانی ندارند. افزودن شاخص‌های کیفی به این تعرفه‌ها می‌تواند علاوه بر ارتقای کیفیت ساخت، نقش موثرتری در تعیین قیمت واقعی داشته باشد.یکی از چالش‌های مهم در مدیریت عوارض شهری، نبود شفافیت در نحوۀ محاسبه و هزینه‌کرد این عوارض است. ایجاد سامانه‌های شفاف و ابزارهای شبیه‌ساز برای اطلاع‌رسانی دقیق دربارۀ نحوۀ محاسبۀ عوارض و میزان هزینه‌کرد آن‌ها می‌تواند اعتماد عمومی را افزایش دهد و زمینه‌ساز مشارکت اجتماعی بیشتر شود.با در نظر گرفتن این موارد، سیاست‌گذاران شهری باید ضمن بازنگری در ساختار عوارض و تعرفه‌ها، برنامه‌هایی را تدوین کنند که علاوه بر کاهش فشار مالی بر سازندگان، به افزایش عدالت و کارایی در نظام مدیریت شهری کمک کنند. نتایج این پژوهش می‌تواند مبنای علمی مناسبی برای بهینه‌سازی سیاست‌های شهری و هدایت سرمایه‌ها به سوی توسعۀ پایدار و متوازن در مناطق مختلف شهر تهران باشد.

explanation and calculation of the contribution of various fees to housing construction: a case study of urban development permits issued by tehran municipality in 2023‌

urban development and housing construction are critical drivers of economic growth and social sustainability, particularly in megacities like tehran. however, complex municipal fees and tariffs significantly influence the financial mechanisms surrounding these processes, such as building permit fees and direct and indirect taxes. while these costs are intended to offset public expenses, the lack of transparency and coordination in their calculation and allocation imposes financial strain on developers and creates inequities in urban investments.  this research examines the share of municipal fees and taxes in housing construction costs in tehran, analyzing their impacts on investment dynamics. the study aims to optimize municipal revenue policies and fee management for sustainable and equitable urban development.the theoretical framework is built on municipal revenue structures, emphasizing various fees and taxes. unlike many countries, iranian municipalities, including tehran, rely heavily on activity-based fees—such as construction fees—rather than recurrent taxes like property taxes. this dependency results in less financial sustainability and uneven urban investment. the study aims to establish a robust policy framework for urban financial management by referencing international benchmarks such as development charges and material taxation.materials and methodsthe research was conducted in three phases. in the first phase, physical indices such as land area, number of floors, and building density were analyzed to estimate construction investments. a dataset of 4,500 building permit files from tehran was evaluated based on urban development plans and various metrics.in the second phase, secondary data and economic analyses were used to calculate construction costs, including national and local taxes and quality control fees. the costs comprised materials, labor, machinery, and taxes such as direct and indirect taxes, municipal fees, and professional control tariffs. unlike developed countries where fees are applied post-construction, tehran’s fees are predominantly levied during construction, affecting cost dynamics significantly.the third phase analyzed the contribution of municipal fees to construction costs, initial investment, and final sale prices. financial metrics such as per-square-meter construction costs, initial property value, and final sale prices across tehran’s 22 districts were calculated and compared. key indicators included: 1. the share of municipal fees in construction costs, encompassing building permit and service fees. 2. the ratio of fees to initial property investments under scenarios aligned with or exceeding urban development plans. 3. the contribution of municipal fees to final housing sales.all calculations were conducted assuming zero inflation and static timeframes, providing a foundation for evaluating fee policies and forecasting their impacts on investment and urban growth.