تبیین نقش میانجی‌گری متغیرهای تاثیرگذار در تعیین قیمت مسکن؛ مورد مطالعه: کلان‎‌شهر تبریز

مقدمه مسکن، چالش اصلی مرتبط با شهرنشینی است، به طوری که هم محرک رشد شهری و هم نتیجۀ آن محسوب می‌شود. از طرفی دیگر، مسکن همواره به ‌عنوان یکی از نیازهای پایه و اساسی در جوامع شهری مطرح بوده که کیفیت زندگی و رفاه شهروندان هر ملتی را تعریف می‌کند و همواره اهمیت بسزایی در زندگی جوامع شهری داشته است. بداعت پژوهش حاضر از این نظر قابل طرح است که تا کنون در پژوهش‌های انجام‌گرفته متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن به صورت خطی و یا فضایی و یکجا با کمک مدل‌های رگرسیونی و یا آزمون‌های همبستگی فضایی مدل‌سازی شده‌اند. این در حالی است که بسیاری از متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت مسکن، به‌ویژه ویژگی‌های اجتماعی محل سکونت، ویژگی‌های اقتصادی در مقیاس کلان و خرد، هم‌جواری‌ها و دسترسی‌ها نقش تعدیل‌گر و کنترل‌کننده بر قیمت مسکن دارند که در پژوهش‌های بررسی‌شده به این مهم پرداخته نشده است. کلان‌شهر تبریز به عنوان ششمین کلان‌شهر کشور با مسائل متعددی همچون تمرکز بسیار بالای جمعیت و گرانی قیمت زمین و مسکن مواجه است، به نحوی که در دو دهۀ اخیر رشد فزایندۀ جمعیت شهری در کلان‌شهر تبریز، معادلات قیمت مسکن در این شهر را به طور قابل توجهی تغییر داده است. لذا این مقاله ضمن بررسی عوامل تاثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز، به دنبال بررسی نقش میانجی‌گری متغیرهای تاثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز است. به این‌منظور، با تدقیق در چارچوب نظری تحقیق و همچنین، بررسی پیشینه و نظریه‌های مرتبط با قیمت‌گذاری در بخش مسکن به انتخاب مهم‌ترین مولفه‌ها و زیرمولفه‌های تاثیرگذار در قیمت مسکن در کلان‌شهر تبریز پرداخته خواهد شد. در گام بعدی از تعداد مشخصی از مشاورین املاک در سطح کلان‌شهر تبریز اقدام به پرسشگری خواهد شد و سپس، با استفاده از آزمون‌های آماری مختلف به تجزیه‌و‌تحلیل داده‌ها در محیط نرم‌افزاری spss پرداخته خواهد شد. در نهایت، وجوه تشابه و تفاوت پژوهش حاضر با مطالعات پیشین و همچنین نتیجه‌گیری از تحقیق بررسی خواهد شد.مواد و روش‌هاپژوهش حاضر در دستۀ پژوهش‌های کاربردی بوده و به لحاظ روش‌شناسی در دستۀ پژوهش‌های همبستگی قرار می‌گیرد که در آن از روش‌های رگرسیون‌گیری به منظور بررسی نقش میانجی‌گری متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و دسترسی در برآورد‌کنندگی قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز استفاده شد. جامعۀ مورد مطالعه شامل تمامی بنگاه‌داران کلان‌شهر تبریز بود که به روش گلوله برفی از مشاورین املاک و مستغلاتی که آمادگی به همکاری داشتند، 55 مورد انتخاب شد. برای جمع‌آوری داده‌ها از پرسشنامۀ محقق‌ساخته استفاده شد که روایی پرسشنامه به صورت صوری و پایایی آن از طریق آزمون آلفای کرونباخ 2 محاسبه شد. این پرسشنامه شامل چهار متغیر کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و دسترسی و دارای 39 گویه بود. بعد از پرسشگری، داده‌ها وارد محیط نرم‌افزار spss 26 شدند و از پیش‌آزمون‌های کولموگروف اسمیرنف، شاپیرو ویلک، دوربون واتسون، tolerance و vif برای تعیین آزمون‌های آماری و همچنین، صحت‌سنجی آزمون‌های استفاده‌شده بهره‌گیری شد؛ به این‌صورت که از پیش‌آزمون‌های توزیع نرمال (کولموگروف اسمیرنف و شاپیرو ویلک) به منظور تعیین آزمون‌های آماری و از پیش‌آزمون‌های دوربون واتسون، vif و tolerance برای تایید صحت مدل رگرسیونی استفاده شد. پس از پیش‌آزمون‌ها، آزمون‌های اصلی به این شرح انجام گرفت؛ ابتدا با استفاده از رگرسیون گام‌به‌گام تعداد گویه‌ها از 39 گویه به 18 گویه خلاصه شد. سپس، از روش رگرسیون‌گیری اینتر برای بررسی نقش میانجی‌گری متغیرهای واسط پژوهش استفاده شد. درنهایت، از آزمون سوبل به منظور تایید نقش کنترلی و میانجی‌گری متغیرهای واسط استفاده شد.یافته‌هاپس از بررسی ادبیات و پیشینۀ پژوهش، مهم‌ترین معیارها و زیرمعیارهای تاثیرگذار در تعیین قیمت نهایی مسکن شناسایی شدند؛ معیارهای کالبدی فیزیکی (13 زیر‌معیار)، اقتصادی (9 زیرمعیار)، اجتماعی (10 زیرمعیار) و دسترسی و مجاورت (7 زیر‌معیار)، به عنوان 4 معیار اصلی پژوهش حاضر انتخاب شدند. سپس در مرحلۀ بعد، با استفاده از رگرسیون گام‌به‌گام به بررسی عمیق‌تر رابطۀ میان متغیر وابسته پژوهش (قیمت مسکن) و متغیرهای مستقل پژوهش (کالبدی فیزیکی، اقتصادی، اجتماعی و دسترسی) پرداخته شده است. ابتدا با وارد کردن متغیر وابسته (قیمت مسکن) و 39 زیرمعیار دیگر پژوهش به‌ عنوان متغیرهای مستقل، تنها 18 مورد بر متغیر وابسته قیمت مسکن موثر شناخته شده است که به‌ترتیب اثرگذاری وارد مدل شده‌اند و همچنین، 21 زیرمعیار دیگر از مدل خارج شدند. اولین متغیری که وارد معادلۀ رگرسیون چند‌متغیره گام‌به‌گام شد، فاصلۀ واحد مسکونی از نزدیک‌ترین کاربری درمانی بهداشتی است. دومین متغیری که نقش بسیار مهمی در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز داشته، میزان تحصیلات ساکنان است. پس از متغیر میزان تحصیلات ساکنان، 15 متغیری که بیشترین اثرگذاری را در تعیین قیمت مسکن در کلان‌شهر تبریز داشته‌اند به‌ترتیب مربوط به نرخ بهرۀ بانکی، برِ ساختمان، بعد خانوار، قیمت مصالح ساختمانی، عوارض نوسازی، قدمت (عمر) ساختمان، فاصلۀ واحد مسکونی از نزدیک‌ترین ایستگاه‌های حمل‌و‌نقل عمومی، تعداد واحدهای نوساز، نوع اسکلت (سازه)، حسن شهرت شهروندان، سن سرپرست خانوار، سرمایه‌گذاری، نمای ساختمان، فاصلۀ واحد مسکونی از نزدیک‌ترین فضای سبز و پارک و در نهایت، فاصلۀ واحد مسکونی از نزدیک‌ترین مکان مذهبی هستند. به منظور تعیین میزان تاثیر هر یک از متغیرهای مستقل بر قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز، از رگرسیون خطی چند‌گانه استفاده شد. همچنین، به منظور بررسی صحت‌سنجی مدل ارائه‌‌شده از آزمون دوربون واتسون استفاده شد. با توجه به نتایج به‌دست‌آمده، عامل اجتماعی اهمیت بیشتری در پیش‌بینی متغیر «قیمت نهایی مسکن» دارد. بنابراین، می‌توان بیان کرد که تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز بیشتر از هر متغیر دیگری از عامل اجتماعی متاثر است. بعد از اطمینان از نبود همبستگی بین متغیرهای میانجی‌گر تاثیرگذار در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز، به منظور بررسی نقش میانجی‌گری هر یک از متغیرهای میانجی از آزمون سوبل استفاده شد. به‌ طور کلی، می‌توان گفت که نقش میانجی‌گری متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و دسترسی در افزایش تاثیر متغیر مستقل (عامل کالبدی) در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان‌شهر تبریز مشهود است. در بین متغیرهای میانجی، متغیر اجتماعی (6/998) بیشترین تاثیر را در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز دارد. پس از آن به‌ترتیب متغیرهای میانجی دسترسی (4/667) و اقتصادی (2/736) در رتبه‌های دوم و سوم قرار دارند.نتیجه‌گیرینتایج به‌دست‌آمده از رگرسیون چندگانه نشان‌دهندۀ آن بود که عامل کالبدی فیزیکی فقط 48 درصد از تغییرات قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز را تبیین می‌کند و باقی تغییرات (52 درصد) مربوط به عوامل اقتصادی، اجتماعی و دسترسی است. به طور کلی، می‌توان گفت که در ارتباط با تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز، عامل کالبدی (متغیر مستقل) تنها عامل تعیین‌کننده نیست و عوامل اجتماعی، دسترسی و اقتصادی به‌ عنوان عوامل واسط و میانجی در افزایش تاثیرگذاری عامل کالبدی در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان‌شهر تبریز نقش بسزایی دارند که در میان عوامل تاثیرگذار بیشترین تاثیرگذاری به‌ترتیب مربوط به عوامل اجتماعی (0/435 = beta)، کالبدی فیزیکی (0/302 = beta)، دسترسی (0/290 = beta) و در نهایت اقتصادی (0/272 = beta) است. به بیان بهتر، از نظر پرسش‌شوندگان مشخصه‌های اجتماعی در مقایسه با سایر مشخصه‌ها در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز تاثیرگذاری بیشتری دارند. در گام نهایی به منظور تایید نقش کنترلی و میانجی‌گری متغیرهای واسط و میانجی‌گر پژوهش (اقتصادی، اجتماعی و دسترسی) از آزمون سوبل استفاده شد. نتایج به‌دست‌آمده بیانگر تایید نقش میانجی‌گری متغیرهای یادشده در افزایش تاثیر متغیر مستقل (عامل کالبدی) در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان‌شهر تبریز است و همچنین، مطابقت معنا‌دار نتایج به‌دست‌آمده در آزمون سوبل با نتایج به‌دست‌آمده از رگرسیون چندگانه مشهود است به نحوی که در بین متغیرهای میانجی، متغیر اجتماعی (6/998) بیشترین تاثیر را در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز دارد و پس از آن به‌ترتیب متغیرهای میانجی دسترسی (4/667) و اقتصادی (2/736) در رتبه‌های دوم و سوم قرار دارند. به بیان بهتر، می‌توان گفت که پایگاه‌های اجتماعی ساکنان در کلان‌شهر تبریز و همچنین، حسن شهرت شهروندان تاثیر قابل توجهی در مقایسه با سایر عوامل (کالبدی فیزیکی، اقتصادی و دسترسی) در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان‌شهر تبریز را دارند.

explaining the mediating role of influential variables in determining housing prices. case study: tabriz metropolis

introduction housing is the main challenge related to urbanisation, so it is both the driver of urban growth and its result. on the other hand, housing has always been considered one of the basic needs in urban societies, which defines the quality of life and well-being of the citizens of every nation. it has always been very important in the life of urban societies. the innovation of the current research can be proposed in the sense that in the research carried out so far, the variables affecting housing prices have been modelled linearly or spatially and simultaneously with the help of regression models or spatial correlation tests. this is even though many variables influence the housing price, especially the social characteristics of the place of residence, economic characteristics on a macro and micro scale, neighbourhoods, and accessibility, which have a moderating and controlling role on the housing price. they say that this issue has not been addressed in the reviewed research. tabriz metropolis, the sixth metropolis in the country, is facing many problems, such as a high population concentration and high land and housing prices.