واکاوی ارزش‌افزودۀ ایجادشده ناشی از اجرای طرح‌های توسعه و عمران شهری از منظر عدالت فضایی (نمونۀ مورد مطالعه: شهر گلپایگان)

مقدمه طرح‌های توسعۀ شهری از طریق برنامه‌ریزی شهری و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها ارزش‌افزوده ایجاد می‌کنند. بسیاری از برنامه‌ریزان شهری با توجه به تغییراتی که در ارزش املاک و اراضی واقع در طرح‌های توسعۀ شهری ایجاد می‌شود، در صدد تنظیم و اجرای روش‌هایی بوده‌اند که در روند توسعۀ شهرها، بهره‌وران از منافع توسعۀ شهری را ملزم به پرداخت حداقل بخشی از این ارزش‌افزوده به مدیریت شهری کنند. در این خصوص توجه به مولفه‌های عدالت فضایی در جهت کاهش نابرابری‌ها مورد تاکید برنامه‌ریزان شهری است. در این پژوهش رویکردهای مختلف اخذ ارزش‌افزودۀ ناشی از اجرای طرح‌های توسعۀ شهری و جبران خسارت مالکان از منظر عدالت فضایی و روش‌های باز توزیع منافع خصوصی ناشی از هدایت توسعۀ شهرها مورد بررسی قرار گرفته است. برای دستیابی به یک برنامه‌ریزی صحیح در طرح‌های توسعۀ شهری باید شناخت کافی از ابعاد و میزان عوامل موثر بر ارزش‌افزودۀ ناشی از اجرای طرح‌های توسعه داشت. تحلیل ارزش‌افزودۀ اراضی شهری گویای تعدد و پیچیدگی عوامل موثر بر ارزش املاک و اراضی شهر از جمله سیاست‌های کلان مالی و پولی، سیاست‌های مدیریت شهری، گرایش‌های تورمی و میزان عرضه و موجودی مسکن و خدمات شهری و... است. در این پژوهش عوامل موثر بر ارزش اراضی و املاک شهری به متغیرهای درونی و بیرونی تقسیم شده است. متغیرهای درونی ارزش‌افزودۀ املاک و اراضی شهری دربرگیرندۀ موضوعاتی از جمله اندازۀ قطعات، موقعیت اراضی، وضعیت ملک و سرمایه‌گذاری مالک است. ارزش‌افزودۀ ناشی از اقدامات عمومی دربرگیرندۀ انواع طرح‌های توسعۀ شهری و ایجاد زیرساخت‌های شهری است. از آنجا که بررسی اثرگذاری طرح‌های توسعۀ شهری بر ارزش اراضی و املاک شهری در صورتی امکان دارد که اثر سایر عوامل بر ارزش اراضی شهری حذف شود، در این پژوهش وضعیت قیمت اراضی شهر مورد مطالعه (شهر گلپایگان در استان اصفهان) در سال تهیۀ طرح توسعۀ شهر بی‌وزن شده و عددی بین صفر تا یک را به خود اختصاص داد. در این روش مقایسۀ قیمت اراضی نسبت به سایر نقاط شهر به صورت نسبی مشخص شد. همین عملیات پس از اجرای طرح توسعه و عمران شهر و در سال تهیۀ طرح تفصیلی صورت گرفت. با توجه به نقشه‌های استانداردشده در این مرحله امکان تحلیل میزان تغییرات ارزش اراضی شهری از طریق نرم‌افزار gis فراهم شد. مواد و روش‌هامقالۀ حاضر به لحاظ ماهیت و محتوا، از نوع توصیفی‌ تحلیلی است. از طرفی، این پژوهش از نظر هدف، کاربردی است، زیرا می‌تواند برای حل مسائل اجرایی و واقعی به کار گرفته شود و کاربرد عملی دارد. از نظر زمان نیز از نوع مقطعی است. در این پژوهش افزایش ارزش اراضی و املاک ناشی از طرح‌های توسعه و عمران شهری و رویکردهای مختلف در اخذ ارزش‌افزودۀ اراضی در طرح‌های توسعه مورد بررسی قرار گرفته و تغییرات ارزش اراضی شهری در شهر گلپایگان طی 10 سال (در سال 1390 ‌هنگام تهیۀ طرح توسعه و عمران شهر و در سال 1400 پس از اجرای طرح و تهیۀ طرح تفصیلی شهر) بررسی و میزان تغییرات ایجاد‌شده در کاربری‌های مختلف و پراکنش آن‌ها در شهر نحوۀ توزیع از منظر عدالت فضایی مشخص شده است. ابتدا معیار‌های عدالت فضایی در طرح‌های جامع مورد شناسایی قرار گرفت و این معیارها از دیدگاه متخصصان حوزۀ برنامه‌ریزی شهری و کارشناسان و دست‌اندرکاران حوزۀ شهرسازی دخیل در تهیۀ طرح‌های جامع شهری مورد سنجش قرار گرفت و 100 نمونه پرسشنامه‌ها تکمیل شد. مولفه‌های عدالت فضایی با ارزیابی بیش از 100 منبع علمی که بیشترین تناسب با موضوع را داشتند انتخاب شدند. درنهایت، با استفاده از فن کدگذاری واحدهای معنایی و مقوله‌ها در قالب اصول و معیارهای عدالت اجتماعی و فضایی تدوین شدند. با توجه به معیارهای عدالت فضایی پرسشنامه‌ای در قالب 20 گویه متناسب با معیارهای و سنجه‌های عدالت فضایی تکمیل شد. کفایت اندازة نمونه‌ها با توجه به تعداد متغیرها و با استفاده از آزمون‌های kmo داده‌ها برای تحلیل عاملی برابر با 0/773 است و عددی قابل قبول است. تجزیه‌وتحلیل یافته‌ها با استفاده از تکنیک تحلیل عامل اکتشافی انجام شده است. معیار‌های عدالت فضایی با استفاده از تحلیل ثانویه در مولفه‌های تنوع فضایی و برابری و عدم تبعیض، توجه به نیاز شهروندان و تفاوت به نفع محرومان، مشارکت و رعایت حقوق شهروندی و شفافیت و توافق مورد بررسی قرار گرفته است.یافته‌ها پس از اجرای طرح توسعه و عمران شهر گلپایگان موارد متعددی در تغییرات ارزش‌افزودۀ املاک ﺷهری ﺗاثیرگذار بوده‌اند که از آن جمله می‌توان به تعیین کاربری اراضی شهری،‌ تعیین محدودۀ شهر و ایجاد شبکۀ معابر، ضوابط و مقررات ساخت‌وساز و منطقه‌بندی استفاده از کاربری‌های مختلف اشاره کرد. در نمونۀ مورد مطالعه تعیین و تغییر کاربری اراضی شهری به صورت انتفاعی و غیرانتفاعی به صورت مستقیم بر ارزش افزودۀ اراضی شهری تاثیر‌گذار بوده است. در قسمت‌هایی از شهر گلپایگان که تراکم کاربری‌های انتفاعی پیشنهاد شده، تغییرات ارزش اراضی مثبت و بیشتر از سایر بخش‌ها است. از مقایسۀ تغییرات نسبی ارزش زمین نسبت به کاربری‌های انتفاعی (تجاری) به نظر می‌آید پس از اجرای طرح، افزایش قیمت زمین و املاک در محورهای اصلی شهر نسبت به سایر بخش‌ها رشد بیشتری داشته است. البته در محورهای تجاری قدیمی به دلیل فرسودگی و بی‌توجهی به نوسازی شاهد کاهش ارزش‌افزوده نسبت به سایر بخش‌ها هستیم. یافتۀ پژوهش نشان‌دهندۀ آن است که طرح‌های توسعۀ شهری در چارچوب ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی، از طریق تدوین ضوابط ساخت‌وساز، تعیین حداقل یا حداکثر مساحت قطعات زمین، تعیین نسبت زیربنا به مساحت زمین و سطح پوشش همکف، تراکم می‌تواند به تحقق عدالت فضایی کمک کند. نتیجه‌گیری نتایج حاصل از بررسی و تحلیل طرح‌ نشان می‌دهد معیارهای عدالت فضایی در طرح‌های توسعۀ شهری در سطح پایینی قرار دارند و برای درک نتایج اخذ افزایش ارزش زمین به چارچوبی برای تحلیل ارتباط بین رویکردهای برنامه‌ریزی و معیارهای عدالت فضایی نیاز است. همچنین ارتباط مولفه‌های ایجادکنندۀ ارزش‌افزودۀ ناشی از اجرای طرح‌های توسعۀ شهری و معیارهای عدالت فضایی ارائه شده است.در ارتباط با شاخص‌های عدالت فضایی هرچند در شهر گلپایگان تفاوت چندانی وجود ندارد، اما نتایج رتبه‌بندی حاصل از تحلیل عاملی نشان می‌دهد تنوع فضایی و عدم تبعیض و برابری به‌ عنوان شاخص‌هایی که رتبۀ اول را کسب کرده، شناخته شده است. تحلیل محتوای برنامه‌ها و سیاست‌های طرح توسعۀ شهر گلپایگان، آسیب‌شناسی وضع موجود و شناسایی کمبودها و مشکلات مربوط به توزیع خدمات در سطح شهر نشان‌دهندۀ عدم تبیین جایگاه عدالت فضایی در طرح‌های توسعۀ شهری و حوزه‌های تصمیم‌سازی جهت برنامه‌ریزی در شهر است. همچنین راهکارهای توزیع عادلانه منافع در طرح جامع شهر پیش‌بینی نشده و در مراجع تصویب‌کنندۀ طرح نیز به آن‌ها اشاره نشده است.

analyzing the added value created due to the implementation of urban development plans from the perspective of spatial justice (case study: golpayegan city)

introduction urban development plans create added value through urban planning and investment in infrastructure. many urban planners, considering the changes in the value of real estate and land inurban development plans, have tried to regulate and implement methods that benefit the beneficiariesof urban development in the process of developing cities. require to pay at least a partof this added value to the city administration. in this regard, paying attention to the componentsof spatial justice to reduce inequalities is emphasized by urban planners. in this research, differentapproaches for obtaining added value resulting from the implementation of urban developmentplans and compensating owners from the point of view of spatial justice and methods of redistributingprivate benefits resulting from guiding the development of cities have been investigated. toachieve correct planning in urban development plans, one must have sufficient knowledge of thedimensions and number of factors affecting the added value resulting from the implementation ofdevelopment plans. the analysis of the added value of urban lands indicates the multiplicity andcomplexity of factors affecting the value of real estate and city lands, such as macro-financial andmonetary policies, urban management policies, inflationary trends, and the amount of supply andinventory of housing and urban services. in this research, the factors affecting the value of land andurban properties have been divided into internal and external variables. the internal variables ofthe added value of real estate and urban land include issues like the size of the plots, the locationof the land, the condition of the property, and the owner’s investment. the added value is causedby public measures including various urban development projects, and the creation of urban infrastructure.