تدوین مدل مفهومی پدیدۀ خانه‌های خالی: یک مرور سیستماتیک

مقدمه در سطح جهانی، از زمان بحران مالی در سال 2008، سرمایه‌ای کردن و سفته‌بازی مسکن در جغرافیا گسترش یافته، در اقتصاد سیاسی تعمیم یافته و در سیستم نظارتی جا افتاده است. اما وجود خانه‌های خالی از سکنه در کشورهای مختلف جهان و کشور ما در کنه طبیعت خود مسئله محسوب نمی‌شود. آنچه در این زمینه چالش‌برانگیز است، نرخ متوسط خانه‌های خالی در کشور و مقایسۀ آن با میانگین جهانی و نرخ طبیعی خانه‌های خالی است. با وجود اختلاف قابل توجه، فرضیۀ نگاه سرمایه‌ای به مسکن و احتکار مسکن در کشور مطرح می‌شود (نگارندگان، 1402). خانه‌های خالی به ‌عنوان نشانه‌ای از کاهش جمعیت، اثرات منفی بر یک محله از نظر اقتصادی، امنیتی و مدیریت شهری دارند. خانه‌های خالی بدون مراقبت می‌توانند مشکلات مختلفی را در یک محله ایجاد کنند، از جمله آسیب رساندن به چشم‌انداز، افزایش خطرات ریزش ساختمان، و آتش‌سوزی. آن‌ها همچنین می‌توانند منجر به بهداشت نامناسب ناشی از تخلیۀ غیرقانونی و حیوانات انگلی شوند و یا به محل پرورش جنایت تبدیل شوند، به‌ویژه در مناطق مسکونی با تراکم بالا این عوارض می‌تواند بسیار جدی باشد. طبق گزارش مرکز آمار در سال 1395، 2/6 میلیون خانۀ خالی در کشور وجود داشته و بدون هیچ استفاده‌ای رها شده است. عدم اطمینان به بازار سرمایه، کالای امن بودن مسکن، اعتقاد به عدم کاهش قیمت مسکن میان سرمایه‌گذاران، افزایش تحریم‌ها و رکود صنعت و عدم سرمایه‌گذاری در آن و از سویی، ورود بخشی از تسهیلات اعطایی در قالب طرح‌های زودبازده به بخش مسکن موجبات رونق سفته‌بازی و تبدیل شدن مسکن به کالایی سرمایه‌ای را فراهم کرده که از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران به شمار می‌رود. زمینه‌های فکری، فرهنگی، اقتصادی به موضوع مسکن در جهان با نگاه به این مسئله در ایران تفاوت‌هایی دارد، که به این واسطه تحلیل دقیق مسائل مسکن خالی در کشور با نگاهی به ادبیات جهانی را لازم ساخته است.مواد و روش‌ها روش این تحقیق، مرور نظام‌مند ادبیات نظری در حوزۀ تحقیق است. تفاوت مرور نقلی (رایج در تحقیقات فعلی) با مرور نظام‌مند در این است که مرور سیستماتیک به بررسی تمامی نتایج به‌دست‌آمده (پس از اعمال فیلتر معین) از پایگاه دادۀ مشخص‌شده در تحقیق می‌پردازد و بنابراین هیچ منبع مهمی در موضوع تحقیق فروگذار نمی‌شود. به این منظور، پایگاه گوگل اسکولار به عنوان پایگاه اطلاعاتی تحقیق و در دو زبان فارسی و انگلیسی تعیین شد. سپس با بررسی متون مختلف در حوزۀ خانه‌های خالی، کلمات کلیدی به شرح زیر انتخاب، و پس از جست‌وجو در پایگاه گوگل اسکولار، با استفاده از هر یک از کلید‌واژگانِ زیر تعداد نتایجِ زیر در حوزۀ منابع فارسی حاصل شد که به دلیل محدود بودن، همگی مورد بررسی قرار گرفتند. در زبان انگلیسی، در مرحلۀ اول به علت تعدد نتایج و ابهام در میزان ارتباط آن‌ها با موضوع، منابع واجد حداقل 40 ارجاع (یعنی منابع مرجع و اصلی) انتخاب شدند. این امر امکان آشنایی با ادبیات تخصصی موضوع، واژگان کلیدی و مفاهیم اصلی در پژوهش‌های موجود را فراهم کرد. در مراحل بعدی معیار ورود منابع به فرایند تحلیل، تسهیل شد و تعداد نتایج بسط یافت. به طور کلی پیش از این هیچ مقاله‌ای در کشور به صورت سیستماتیک مبحث خانه‌های خالی را بررسی نکرده، لذا این نوشتار اولین در نوع خود است.یافته‌ها اطلاعات منابع از چند جهت قابل جمع‌بندی و ارائه است:مکان و رویکردمنابع لاتین به ترتیب فراوانی در کشورهای چین، آمریکا، مکزیک، استرالیا، کره، نروژ، فنلاند، سوئد، ژاپن، کانادا، مالزی، فرانسه و آلمان انجام شده است. پس، کشورهای مختلف جهان در سطوح گوناگون با پدیدۀ خانۀ خالی مواجه و درگیر موضوع هستند. کشورهایی که برنامه‌های تامین مسکن گسترده‌تری داشته‌اند، با سطح بالاتری از احتکار مسکن و مسکن خالی مواجه بوده‌اند. از میان این کشورها تنها در آلمان تحقیقات بیانگر عدم شواهد احتکار و سوداگری مسکن (به دلیل نسبتِ پایین قیمت مسکن به درآمد متوسط) است و به پایش برای جلوگیری آتی از این امر توصیه شده است.محتوامحتوای منابع فارسی یا در صدد مشروعیت دادن به اخذ مالیات و جرم‌انگاری مساکن خالی هستند و یا به دنبال بررسی کمی میزان خانه‌های خالی و مقایسۀ آن با ردۀ جهانی و استدلال بر غیر منطقی و ناعادلانه بودن آن هستند. منابع لاتین بر علل و پیامدها متمرکز هستند و راه حل‌ها را مبتنی بر زمینۀ خاص محلی، متفاوت می‌دانند و غالباً از ارائۀ نسخۀ واحد اجتناب دارند.علل اصلیمنابع فارسی، عوامل اصلی در بروز پدیدۀ احتکار مسکن را در 3 حوزۀ تغییرات نقدینگی در کشور، نرخ ارز حقیقی و تغییر در سود سپردۀ تسهیلات مسکن می‌دانند و دولت را موظف به کنترل این عوامل هنگام بروز تغییر برای پیشگیری از تاثیر ثانوی بر بازار مسکن می‌دانند. علل اصلی از منظر منابع لاتین، اشکال در نحوۀ پرداخت وام‌های مسکن، سیاست‌ها و پروژه‌های دولتی، ضعف قانون‌گذاری و خلا قانونی، و نیز انتظارات تورمی مبتنی بر افزایش گذشتۀ قیمت مسکن بوده است.پیامدهای اصلیپیامدها در منابع فارسی بررسی نشده و پیامدها در منابع لاتین غالباً شامل افزایش قیمت مسکن، شتاب سریع قیمت مسکن در آینده، کاهش ارزش رهن مسکن در بانک‌ها، ورشکستگی بانک‌های محلی و رکود اقتصادی است.‌راه حل‌های اصلیراه حل کشورهای مختلف جهان در بحث خانه‌های خالی عموماً مبتنی بر رشد و توسعۀ ارائۀ خدمات شهری و در مقابل آن اخذ مالیات بر عایدی سرمایه و به تبع آن، مالیات بر خانه‌های خالی است که در این صورت افکار عمومی به دلیل جذب امکانات شهری به پرداخت مالیات اقناع، و با دولت همکاری بیشتری خواهد داشت. راه حل عمدۀ دیگر، سامانۀ جامع املاک و اسکان همراه با ضمانت اجرایی است که در اقدام به آن شهرداری‌ها واجد صلاحیت بیشتری هستند. عمدۀ راه حل‌های منابع لاتین شامل مدیریت توسط بانک‌های زمین، برنامه‌ریزی مسکن و اشتغال در مجاورت یکدیگر، عرضۀ برنامه‌ریزی‌شدۀ زمین، پایش انتظارت تورمی گروه‌های مختلف جامعه و درنهایت، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانۀ خالی با شرایط خاص و اثربخش است، اما در کشور ما راه حل بخشیِ گرفتن مالیات از خانه‌های خالی بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. در قالب نتیجه عمدۀ دیگر می‌توان تفاوت‌های میان منابع فارسی و لاتین را برشمرد:منابع فارسی غالباً بدون درگیری عمیق با علت‌های اصلی و پشت پردۀ خالی ماندن مسکن، دولت را در این امر به عنوان کاتالیزور اصلی موثر دانسته و بلافاصله به سمت‌ راه حل‌های بخشی و یا را‌ه ‌حل‌های مالی و تنبیهی رفته‌اند. در منابع فارسی پیامدهای مسکن خالی بررسی نشده، اما منابع لاتین غالباً به صورت تحلیلی و با ریشه‌یابی در حوزۀ علل و یا پیامدها سعی کرده‌اند راه‌هایی برای حرکت محلی در هر زمینۀ خاص به سمت راه حل زمینه‌گرا باز کنند.در برخی موارد مشاهده شده که منابع فارسی از اصطلاحات و عبارات تخصصی موضوع مانند اصطکاک بازار (عدم رسیدن عرضه به تقاضا)، دوره‌های رونق و رکود، مالیات بر عایدی سرمایه بدون توجه دادن به محتوای اصلی آن‌ها استفاده کرده و به این‌ترتیب ادبیات موضوع را به صورت پوسته‌ای به کشور انتقال کرده‌اند.نتیجه‌گیری در زمینۀ علت‌های خالی ماندن خانه‌ها، منابع لاتین عمدتاً علت اصلی در زمینۀ مکانی خود را، برون‌یابی پذیری تغییرات قیمت مسکن نسبت به گذشته و انتظارات تورمی ناشی از آن و نیز سیستم معیوب و غیر پویای تخصیص وام‌های مسکن به صورتی که احتکار مسکن را ترغیب می‌کنند ، دانسته‌اند. اما در ایران نبود بازار مطمئن برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول و امن بودن مسکن به صورت کالای سرمایه‌ای در کنار عدم نظارت مکفی دولت بر مالکیت املاک دلیل اصلی وجود احتکار مسکن و خانه‌های خالی است.با بررسی منابع به نظر می‌رسد که باید راه حل‌های ریشه‌ای‌تری نسبت به اخذ مالیات بر خانۀ خالی برای حل این معضل مورد توجه قرار گیرد:1. قبح فقهی و اسلامی احتکار مسکن باید با ابزارِ جامعه روحانیت و با همکاری رسانه‌های جمعی و وزارت راه و شهرسازی برای عموم مردم تاکید ویژه شود. 2. سرمایه‌های سرگردان به نحو احسن توسط دولت مدیریت شود که در مسیر احتکار مسکن قرار نگیرد.3. تکمیل اطلاعات در سامانۀ جامع املاک و اسکان کشور توسط افراد باید دارای ضمانت اجرایی و تشویق و تنبیه قابل توجه و تاثیرگذار باشد. 4. کمیسیون‌های مشترکی بین دستگاه‌های ذی‌نفوذ در این امر (از جمله سازمان امور مالیاتی، وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، دادستانی کل کشور، سازمان تبلیغات اسلامی و...) تشکیل شود تا از موازی‌کاری و یا اهمال‌کاری دستگاه‌ها پیشگیری شود.5. خلا پژوهشی در حوزۀ یافتن علل و پیامدهای خانه‌های خالی در شهرهای مختلف کشور وجود دارد. لازم است با پرداخت به آن ادبیات نظری مربوطه و سپس راه حل‌های عملی بومی‌سازی شود. 6. راه ‌حل‌هایی مانند تاسیس بانک‌های زمین، تشکیل پایگاه داده جامع، همه‌جانبه و به‌روز از مساکن خالی، برنامه‌ریزی سکونت و اشتغال به صورت توامان و با رعایت اختلاط آن‌ها، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه، و شفافیت سیاست‌های دولت برای پیشگیری از رانت نگهداری مسکن، از جمله سیر تحولاتی است که می‌تواند در زمینۀ محلی شهرهای ایران امکان‌سنجی شود.

developing a conceptual model of the phenomenon of vacant houses: a systematic review

introduction on a global scale, since the financial crisis in 2008, housing capitalization and speculation have expanded in geography, generalized in political economy, and embedded in the regulatory system. but the existence of vacant houses in different countries of the world and our country is not a problem in nature. what is challenging in this context is the average rate of vacant houses in the country and its comparison with the world average and the natural rate of vacant houses. despite the significant difference, the hypothesis of a capitalistic view of housing and speculation of housing in the country is proposed (authors, 1402). vacant houses as a sign of population decline, have negative effects on a neighborhood in terms of economy, security, and urban management . vacant houses do not occur in useful clusters. instead of urban cancer that will disappear by abandoning the decaying neighborhood, they are a kind of urban measles . untended vacant homes can cause a variety of problems in a neighborhood, including damaging the landscape and increasing the risks of building collapse, and fires. they can also lead to poor sanitation due to illegal dumping and parasitic animals, or become breeding grounds for crime. especially in residential areas with high density, these complications can be very serious . according to the report of the statistics center in 2016, there were 2.6 million vacant houses in the country and they were abandoned without any use . on one hand, lack of reliably in the capital market, housing as a safe commodity, belief in the lack of housing price reduction among investors, increased sanctions and industry stagnation, and lack of investment in it; on the other hand, the arrival of part of the facilities granted in the form of quick-return projects has provided the housing sector with the boom of speculation and the transformation of housing into a capital good, which is one of the main factors of the increase in housing prices in iran [7]. the intellectual, cultural, and economic contexts of the housing issue in the world are different from the view of this issue in iran, which has made it necessary to analyze the vacant housing issues in the country; by looking at the world literature.materials and methodsthe method of this research is a systematic review of theoretical literature in the field of research. the difference between a descriptive review (common in current research) and a systematic review is that a systematic review examines all the results (after applying a certain filter) from the database specified in the research, and therefore no important source in the subject. research is not abandoned. for this purpose, the google scholar database was determined as a research database in both persian and english languages. then, by examining various texts in the field of vacant houses, the keywords were selected as follows, and after searching the google scholar database, using each of the keywords below, the following results were obtained in the field of persian sources, which were due to limitation, all investigated. in the english language, in the first stage, due to the multiplicity of results and ambiguity in their relevance to the subject, sources with at least 40 references (i.e. major and main sources) were selected. this made it possible to get acquainted with the specialized literature on the subject, keywords, and main concepts in the existing research. in the next steps, the criteria for entering sources into the analysis process was simplified and the number of results expanded. in general, before this, no article in the country has systematically examined the subject of vacant houses, and therefore this article is the first of its kind.findingsthe information of the sources can be summarized and presented in several ways: place and approach: latin sources have been used in china, america, mexico, australia, korea, norway, finland,