الگوی سرمایه‌گذاری مسکن با رویکرد بازارهای موازی

مقدمه مسکن یکی از بخش‌های مهم توسعه در یک جامعه است. این بخش با ابعاد چندجانبۀ خود اثرات زیادی در ارائۀ ویژگی‌های جامعه دارد. برنامه‌ریزی در این بخش از یک سو اهمیت اقتصادی و اجتماعی دارد و از سوی دیگر به دلیل اشتغال‌زایی این بخش و ارتباط آن با دیگر بخش‌های اقتصادی به عنوان ابزار مناسب به منظور محقق شدن سیاست‌های اقتصادی به شمار می‌آید. در حال حاضر که عمق بازار مالی بسیار کم است و ظرفیت کمی برای جذب حجم فراوان نقدینگی موجود در کشور را دارد، گزینه‌های اندکی برای نگهداری پس‌اندازهای مردم وجود دارد. این گزینه‌ها شامل سپرده‌های سرمایه‌گذاری بانکی، سهام، ارز، طلا، سکه و مسکن هستند. با توجه به اینکه مسکن تنها یکی از شکل‌های ذخیرۀ دارایی است. بنابراین، تقاضا برای مسکن تحت تاثیر تقاضا برای سایر بازارها است و نوسان‌ها در بازارهای سایر دارایی‌ها، بر بازار مسکن تاثیرگذار است. در این مطالعه سعی شده است اثر حضور مسکن و سهم آن از سرمایه‌گذاری در ایران با تاکید بر نقش دارایی‌های جانشین از جمله (بازار طلا، نرخ ارز، قیمت سهام، نرخ سود سپرده‌های بانکی) در دورۀ رونق و رکود مشخص شود. و اینکه در غیاب بازار مسکن کدام‌یک از بازارهای رقیب توانسته سهم بیشتری از سرمایه‌گذاری را به خود جذب کند. مواد و روش‌ها‌پژوهش حاضر از لحاظ ماهیت جزء تحقیقات توصیفی - تحلیلی و از نظر هدف جزء تحقیقات کاربردی به شمار می‌آید. در تحقیق حاضر داده‌های مورد استفاده، به صورت فصلی و از ترازنامۀ بانک مرکزی، نماگرهای اقتصادی و آمار فعالیت‌های ساختمان بخش خصوصی جمع‌آوری شد. از روش دلفی برای نظرسنجی و دریافت نظرات کارشناسان و متخصصان امر بهره گرفته شد. در این مورد به تعداد 20 نفر از کارشناسان و متخصصان حوزۀ مسکن و برنامه‌ریزی شهری انتخاب و نظر آن‌ها به طور پرسشنامۀ مجازی در مورد گویه‌های تحقیق مورد پرسش قرار گرفت. برای تجزیه‌وتحلیل داده‌ها از آزمون کوواریانس چندمتغیره، مدل میانگین- واریانس و از روش خود توضیح با وقفه‌های توزیعی (ardl) برای تحلیل هم‌‌جمعی داده‌ها استفاده شده است. یافته‌هابراساس یافته‌های پژوهش بین مسکن و بازارهای موازی ارتباط معنا‌داری وجود دارد، به طوری که بازدهی مسکن بیشترین ضریب همبستگی را با نرخ ارز و کمترین ضریب همبستگی را با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. معنادار نبودن نرخ سود سپرده‌های بانکی بیانگر آن است که این دارایی نتوانسته است به عنوان رقیب مسکن نقش موثری بر میزان سرمایه‌گذاری مسکن داشته باشد. متغیرهای نرخ ارز و سهام بازدهی منفی با مسکن دارند یعنی مسکن رابطۀ جانشینی با این دو دارایی در سبد دارایی‌ها دارد. سهام با بازدهی 40/43 درصد و ریسک 58/09 درصد از دارایی‌های پرنوسان در دهه‌های اخیر بوده که فراز و فرودهای زیادی را طی کرده است.برآورد الگوی کوتاه‌مدت نشان می‌دهد ضرایب متغیرهای شاخص قیمت سهام در سطح اطمینان 95 و با 2 وقفه تاثیر منفی و معنا‌داری بر سرمایه‌گذاری بخش مسکن دارد. تاثیر نرخ ارز در سطح بی‌معنا و با 4 وقفه مثبت و معنادار است. تاثیر قیمت سکه بر سرمایه‌گذاری مسکونی در سطح و با 5 وقفۀ مثبت و با ضریب 2/03 معنا‌دار است. در کوتاه‌مدت متغیر سود سپرده‌های بانکی در سطح تاثیر معناداری بر سرمایه‌گذاری مسکونی ندارد، ولی با یک وقفه تاثیر معنا‌دار دارد. نتایج با توجه به رابطۀ تعادلی بلندمدت بین متغیرهای تحقیق نشان می‌دهد کشش سرمایه‌گذاری مسکن به نرخ ارز 28 درصد است. کشش سرمایه‌گذاری مسکن به شاخص قیمت سهام 0/21- به دست آمده است؛ شاخص‌های قیمت سکه و نرخ سود سپرده‌های بانکی به‌ترتیب با ضریب 0/11 درصد و 0/9 درصد روی سرمایه‌گذاری مسکونی تاثیرگذار هستند. نتیجه‌گیرینتایج پژوهش بیانگر این است که افراد با سطح درآمدی پایین و ریسک‌گریز بیشتر سرمایه‌گذاری خود را به سپرده‌های بانکی اختصاص می‌دهند. تجزیه‌وتحلیل نتایج بیانگر این است که بازدهی بازار سهام از بقیه بازارها بیشتر است، اما ریسک این نوع دارایی نیز بیشتر از بقیه دارایی‌ها است. یعنی مسکن رابطۀ جانشینی با سهام در سبد دارایی‌ها در دو دوره سرمایه‌گذاری دارد. طوری که در فصل رکود مسکن مردم تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در بازار سهام دارند و در دورۀ افت بازار سهام، سرمایه‌گذاری‌ها به سمت مسکن تمایل پیدا می‌کند. از سوی دیگر با رونق گرفتن بازار مسکن انگیزۀ سرمایه‌ای بازار مسکن نیز افزایش می‌یابد و سرمایه‌ها جذب این بازار می‌شوند که بیانگر رابطۀ مثبت و معنادار متغیر نرخ ارز با سرمایه‌گذاری مسکونی است. معنادار نبودن قیمت سکه در الگوهای بلندمدت و کوتاه‌مدت، بیانگر آن است که سکه طی دهۀ اخیر به دلیل ثبات قیمت و سوددهی پایین، رقیب قابل توجهی برای مسکن نبوده و افزایش یا کاهش آن تاثیر چشمگیری بر سرمایه‌گذاری مسکن نداشته است. سپرده‌های بلند‌مدت بانکی نیز به دلیل نرخ تقریباً ثابت خود نتوانسته‌اند نقش معناداری را به عنوان رقیب مسکن در نوسان‌های سرمایه‌گذاری مسکن داشته باشند. ضریب نرخ ارز نیز در تمامی الگوهای برآوردشده، معنادار و دارای علامت مثبت بوده است اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است به دلیل وجود انگیزه‌های سفته‌بازی، این نتیجه قابل دفاع باشد، اما در بلندمدت براساس نظریۀ سبد دارایی و در نظر گرفتن رابطۀ جانشینی مسکن و ارز، توجیه اقتصادی این رابطه مشکل است.

housing investment model with parallel markets approach

introduction housing is one of the important parts of development in a society. this sector with its multifaceted dimensions has many effects in presenting the features of the society. planning in this sector, on the one hand, has economic and social importance, and on the other hand, due to the employment generation of this sector and its connection with other economic sectors, it is considered a suitable tool for the realization of economic policies. at present, when the depth of the financial market is very low and it has little capacity to absorb a large amount of liquidity in the country, there are few options for keeping people’s savings. these options include bank investment deposits, stocks, currency, gold, coins, and real estate. since housing is only one form of asset storage, the demand for housing will be affected by the demand for other markets. fluctuations in the markets of other assets affect the housing market. in this study, an attempt has been made to determine the effect of the presence of housing and its share of investment in iran by emphasizing the role of substitute assets such as (the gold market, exchange rate, stock price, and interest rate of bank deposits) in the period of prosperity and recession.materials and methodsin terms of its nature, the current research is descriptive-analytical, and its purpose is considered applied research. in this research, the data used were collected quarterly from the central bank’s balance sheet, economic indicators, and statistics of private sector construction activities. the delphi method was used to survey and receive the opinions of experts and specialists. in this case, 20 experts and specialists in the housing and urban planning field were selected and their opinions were asked through a virtual questionnaire about the research topics. for data analysis, a multivariate covariance test, mean-variance model, and self-explanation method with distribution intervals (ardl) were used to analyze data covariance.findingsbased on research findings, there is a significant relationship between housing and parallel markets. so the housing yield has the highest correlation coefficient with the exchange rate and the lowest correlation coefficient with the interest rate of bank deposits. the non-significance of the interest rate of bank deposits indicates that this asset has not been able to play an effective role in the amount of housing investment as a housing competitor. exchange rate variables and stocks have negative returns with housing, which means that housing has a substitution relationship with these two assets in the asset portfolio. stocks with a yield of 40.43 and a risk of 58.09 have been volatile assets in recent decades, which have gone through many ups and downs. the estimation of the short-term model shows that the coefficients of the stock price index variables have a negative and significant effect on the investment of the housing sector at the confidence level of 95 and with 2 intervals. the effect of the exchange rate is at a meaningless level with 4 positive and significant intervals. the effect of coin price on residential investment is significant at the level of 5 intervals and with a coefficient of 2.03 in the short term, the interest variable of bank deposits does not have a significant effect on residential investment, but it has a significant effect with a break. according to the long-term equilibrium relationship between research variables, the results show that the elasticity of housing investment to the exchange rate is 28. the elasticity of housing investment to the stock price index is 0.21 the indices of coin price and interest rate of bank deposits affect residential investment with coefficients of 0.11 and 0.9, respectively.conclusionthe results of the research show that people with low income levels and risk aversion allocate more of their investments to bank deposits. the analysis of the results shows that the yield of the stock market is higher than other markets, but the risk of this type of asset is also higher than other assets. that is, housing has a substitution relationship with stocks in the portfolio of assets in two investment periods. during the housing recession season, people tend to invest in the stock market, and during the stock market decline, investments tend toward housing. on the other hand, with the prosperity of the housing market, the capital motivation of the housing market also increases and the funds are attracted to this market, which shows the positive and significant relationship between the exchange rate variable and residential investment. the non-significance of coin price in long-term and short-term patterns indicates that coin has not been a significant competitor for housing during the last decade due to price stability and low profitability, and its increase or decrease has not had a significant impact on housing investment. due to their almost constant rate, long-term bank deposits have not been able to play a significant role as a housing competitor in housing investment fluctuations. the coefficient of the exchange rate has also been significant and has a positive sign in all the fulfilled models, although in the short term, this result may be defensible due to the existence of speculative motives, but in the long term based on the asset portfolio theory and considering the relationship between housing and currency substitution, the economic justification of this relationship is difficult.