تحلیلی بر مولفه‌های موثر بر قیمت‌گذاری مسکن مورد پژوهی: منطقه 5 شهر تهران

در حال حاضر مسکن بعنوان بزرگ‌ترین چالش در کلان شهر تهران محسوب می‌شود که با بیشترین میزان افزایش نوسان قیمت روبه‌رو بوده است. براساس گزارش مرکز آمار ایران طی سالهای (1399-1394) در تهران حدود 28.675 واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است که در این بین بر اساس تعداد معاملات انجام شده در تهران، منطقه پنج تهران بیشترین حجم معاملات خرید و فروش مسکن را به خود اختصاص داده است. ازاین‌رو هدف پژوهش شناسایی عوامل موثر بر قیمت مسکن در منطقه 5 شهر تهران می باشد. روش تحقیق مبتنی بر مطالعات کتابخانه ای و پیمایشی می باشد. از مطالعات کتابخانه ای برای تدوین مبانی نظری، پیشینه و شناسایی متغیرهای پژوهش استفاده گردید. سپس متغیرها در ابعاد (ساختاری، دسترسی و محیطی) تقسیم بندی گردیدند. در مرحله بعد با روش پیمایشی از بین 78 مشاورین املاک در منطقه 5 تهران پرسشگری صورت گرفت؛ از نرم‌افزارهای spss و eviews 10 در بخش تجزیه و تحلیل اطلاعات پرسشنامه استفاده گردیده است. نتایج پژوهش نشان داد در بین مولفه‌های فیزیکی ساختمان، متغیر زیربنا، استفاده از مصالح مرغوب، قرارگیری واحد در طبقات و از میان متغیرهای دسترسی فاصله تا فضای سبز و پارک، فاصله تا مراکز آموزشی، فاصله تا نزدیکترین ایستگاه حمل و نقل عمومی و در بین متغیرهای محیطی عرض کوچه و وضعیت ترافیکی آن عوامل موثر بر قیمت مسکن بوده است. افزون بر آن نتایج تحلیل آماری نشان می‌دهد که به ترتیب شاخص‌های ساختاری، دسترسی، محیطی بر قیمت مسکن به ‌طور مستقیم تاثیرگذار بوده‌اند.

an analysis of the factors affecting housing pricing under study: district 5 of tehran

introductionwith the beginning of the land reform program in 1963 and with the collapse of the feudal system, a large wave of new population and labor force applying for land and housing went to the cities. as a result, construction activities and related economic activities intensified. the land, in economic activities, is sometimes produced as input and sometimes as a durable commodity. it creates attractiveness for people, and the demand for it increases in inflationary conditions. in these conditions, with the increase in demand, housing prices increase. micro and macro factors that are effective in determining housing prices can be divided into two categories of external stimuli, such as the increase in the volume of money and liquidity, inflation, capital market, stock market, and in general, the factors that are rooted in macroeconomic and political activities. internal drivers can be referred to as the price of land, the price of consumables, branches, and the cost of wages. in the neoclassical approach, land as an attractive input needs mechanisms to coordinate it according to demand and add to its capital value. according to economists such as lancaster, muth, and rosen, the characteristics of goods are significant for consumers, and what is desirable for them is the quality of the product.materials and methodsconsidering the nature of the subject, the present research is of an applied type with a descriptive-analytical approach. the data collection tool was based on library and survey methods. library studies were used to formulate theoretical foundations and background and identify research variables. in the next step, real estate consultants in tehran municipality’s region five were questioned by the survey method using a researcher-made questionnaire. then, the factors that affected housing prices in the study area during 2011-2021 were investigated. a multivariate regression analysis method was used using the hedonic function to analyze the correlation between the variables. furthermore, spss and evviews 10 were used to analyze the data.