طراحی نظام تامین مالی کارآمد مسکن در شرایط تورمی

تورم بالا در کشور های مختلف منجر به تاثیرات منفی بر تقاضای مسکن شده است؛ زیرا تورم سبب می شود تا با گذشت زمان، ارزش میزان بازپرداخت واقعی ماهیانه ی وام توسط افراد کاهش یابد. از این رو نهادهای ارائه دهنده تسهیلات برای جبران اینکه ارزش پرداختی واقعی کل برابر با حالتی شود که تورم وجود ندارد، میزان قسط های اولیه را افزایش می دهند. در نتیجه نسبت پرداختی ماهیانه به درآمد خانوار در ماه های ابتدایی بالاتر از ماه های بعدی با تورم بالاتر است و این نسبت با توجه به سهم بالای هزینه مسکن از بودجه خانوار در کشور ما، فشار بیشتری را به اقشار مختلف خصوصا دهک های پایین درآمدی تحمیل می کند. پس به دلیل فشار زیاد پرداختی در ماه های ابتدایی، خانوارها از خرید مسکن صرف نظر می کنند. همچنین تورم با ایجاد نااطمینانی، بر تقاضای مسکن تاثیر گذار است و در این حالت، عرضه مانده های واقعی پول توسط بانک ها و سایر تسهیلات دهندگان کمتر خواهد بود و در سمت مقابل، قدرت تامین مالی خانوار کاهش می یابد. همچنین تورم منجر به افزایش سرعت گردش پول، کاهش سررسید بدهی ها و تشدید مشکل عدم تطابق زمانی بدهی و دارایی ارائه دهندگان تسهیلات شده و تمایل به عرضه وام های بلندمدت کاهش می یابد؛ درنتیجه سازوکار رایج وام های رهنی هم از سمت عرضه و هم تقاضا، با مشکلات بسیاری رو به رو است.راه حلی که در بسیاری از کشور ها پیگیری شده است، به دو دسته تقسیم می شود: 1) پرداخت یارانه در قالب کاهش نرخ بهره. 2) طراحی وام های رهنی متناسب با شرایط تورمی. با توجه به اینکه دولت در کشور ما با مشکل کسری بودجه دست و پنجه نرم می کند و تورم بالا است، راه حل اول راهگشا نیست و مشکلات دیگری را سبب می شود. اما راه حل طراحی وام های رهنی متناسب با شرایط تورمی بسیار مناسب تر خواهد بود. البته طراحی این ابزار مالی به تنهایی کافی نیست و توجه به بستر نهادی لازم جهت عملکرد کارآمد آن بسیار مهم است. از این رو علاوه بر ارائه انواع ابزارهای مالی، به بررسی شرایط نهادی لازم می پردازیم. این شرایط عبارتست از طراحی بازار ثانویه وام رهنی، طراحی قواعد پیش فروش، ایفای صحیح نقش دولت شامل نقش تخصیصی، توزیعی، ثبات بخشی و تنظیم-گری، تاسیس بانک های توسعه ای.