طراحی سازوکار تامین مالی مسکن از طریق اوراق بازار سرمایه برای اقشار کم‌درآمد

طی سال‌های اخیر تامین مالی حوزه مسکن برای اقشار مختلف جامعه، امری مشکل گردیده است. این مشکل نه‌تنها در زمینه‌ی خرید و ساخت، بلکه در زمینه‌ی اجاره هم کم‌کم به بحران تبدیل خواهد شد. متاسفانه اکثر نیازمندان مسکن، یا هیچ توانی برای خرید و ساخت مسکن ندارند یا از توان پس‌اندازی و درآمدی کمی برای تامین مالی هزینه‌های بالای مسکن برخوردار هستند. در این میان، مسائلی مانند هزینه‌ی بالای خرید و ساخت مسکن، درآمد پایین عامه جامعه، تورم‌های بالا، ناکافی بودن میزان تسهیلات بخش مسکن، تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای، عدم سودآوری تسهیلات مسکن برای بانک‌ها، عدم وجود ابزارهای مناسب برای تامین مالی بخش مسکن در بازار سرمایه و ... ازجمله دلایل بروز چنین بحرانی است. از طرفی در حال حاضر تامین مالی بخش مسکن وابستگی بالایی به بازار پول دارد و استفاده از ظرفیت سایر بازارهای مالی ازجمله بازار سرمایه مغفول مانده است. به نظر نویسندگان حل معضل تامین مالی مسکن با تنوع‌بخشی بازارها و ابزارها امکان‌پذیر است. استفاده از اوراق متنوع بازار سرمایه می‌تواند یک ایده عملیاتی مناسب برای حل این معضل باشد. در این ایده افراد به دو گروه تامین‌کننده منابع مالی و تامین‌شوندگان(نیازمندان منابع مالی مسکن) تقسیم می‌شوند. تامین‌کننده‌های مسکن خود به دو گروه تقسیم‌بندی می‌شوند، گروهی که هدفش از تامین مسکن سرمایه‌گذاری و کسب سود پایدار است و گروه دیگر که هدف خیرخواهانه داشته و به دنبال رفع احتیاج نیازمندان مسکن است. تامین‌شوندگان مسکن نیز به دو گروه تقسیم می‌شوند، گروهی که به‌هیچ‌عنوان(حتی با دریافت تسهیلات) قادر با تهیه مسکن برای خودش نیست و گروهی که با دریافت برخی تسهیلات و کمک‌ها امکان تامین مسکن برای خود را دارد. ایده این است که تامین‌کنندگان خیّر، می‌توانند از طریق اوراق غیرانتفاعی بازار سرمایه مانند اوراق وقف و اوراق قرض‌الحسنه، اقدام به تامین مالی برای تهیه و ساخت مسکن برای گروه اول ‌کنند. در واقع این نوع مسکن، نوعی مسکن اجتماعی است که برای افراد واقعاً نیازمند استفاده می‌شود و تجربیات جهانی در این حوزه نیز وجود دارد که به بررسی آن‌ها می‌پردازیم. گروه دوم از تامین‌کنندگان مسکن، گروهی است که به دنبال انتفاع است، این افراد از طریق اوراق انتفاعی می‌توانند در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند و طبق عقود اسلامی مثل مشارکت و اجاره به‌شرط تملیک، سود سرمایه‌گذاران بازپرداخت شود.