بازاندیشی در طرح‌های توسعه شهری، افزایش عرضه زمین برای کاهش قیمت مسکن و جبران کسری بودجه

چکیده: علی‌رغم ضروری بودن مسکن، قیمت بالا، آن را از دسترس بسیاری از مردم دور کرده است. به‌طوری‌که شاخص دسترسی مسکن در سال پیش به 47 سال رسیده است. بخش زیادی از قیمت مسکن ناشی از قیمت زمین است. ب با نگاهی به آمار 30 ساله قیمت زمین و مسکن پیداست که رشد قیمت زمین حتی از رشد بخش مولد مسکن نیز بالاتر است. این مسئله علاوه بر اثرات نامطلوب در اقتصاد کلان، پایین آوردن تولید مسکن، سوداگری و احتکار زمین، مشکلات اجتماعی بسیاری پدید آورده است. یکی از علل بالا بودن قیمت زمین را باید در ناکارآمدی طرح‌های جامع شهری جستجو کرد. طرح‌های جامع شهری با خط‌کشی قانونی - غیرقانونی، و نگاه غیر توسعه‌ای به شهرها باعث عرضه پایین زمین شده‌اند.از دوره اصلاحات روند تولید زمین‌شهری رو به افول نهاد و طرح‌های جامع شهری و مرزهای قانونی شهرها به‌شدت محافظت شدند. این روند باعث تولید اسکان‌های غیررسمی در اطراف شهرها شد. تقاضای انباشته یا به‌صورت افزایش قیمت زمین در داخل محدوده و یا به‌صورت اسکان غیررسمی در حاشیه خود را نشان داد. حومه‌های غیر برنامه‌ریزی‌شده‌ای که دو سه دهه بعد در کمیسیون‌های بازاندیشی طرح جامع با مشکلات فراوان به شهرهای اضافه می‌شوند ارزیابی سازمان برنامه بودجه از توفیق طرح‌های جامع شهری نشان می‌دهد تحقق آن‌ها نزدیک به 15 درصد بوده است و بیشتر زمینه فساد، احتکار و شهر فروشی شهرداری‌ها شده‌اند. ارزیابی‌ها نشان می‌دهد فرایند طولانی تصویب طرح‌های جامع شهری باعث بلاتکلیف شدن، در برزخ قرارگرفتن و منجمد شدن توسعه کالبدی حتی درون محدوده‌های قانونی شهر نیز شده است. همراهی افکارعمومی با تخلفات ساختمانی ناشی از شهر فروشی همچون لواسان، دستور دادستان کشور به بررسی کمیسیون ماده 100، تصویب طرح آمایش سرزمین و طرح‌های ناحیه شهر ذیل آن و تمایل دولت به سیاست‌های مشابه همچون زمین صفر؛ پنجره سیاستی مناسبی بازکرده است. با محوریت شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، می‌توان طرح‌های جامع شهری را کنار گذاشته و مسئولیت برنامه‌ریزی شهرها را به طرح‌های تفصیلی داد. توسعه شهرها و محدوده‌های آن‌ها نیز را می‌توان به طرح‌های ناحیه شهر ذیل طرح آمایش سرزمین داد. ازآنجایی‌که در این طرح‌ها با نگاه توسعه‌ای به شهرها و روستاهای اطراف آن‌ها نگاه می‌شود. می‌توانند موفق‌تر عمل کرده و توسعه شهرها را با اولویت‌های آمایشی مدیریت کنند. زمین‌های دولتی اطراف شهرها قطعه‌بندی و به قیمت روز به فروش برسند تا علاوه بر جبران کسری بودجه دولت قیمت زمین و مسکن را مدیریت کند.