تحلیلی بر سیاست‌ها و قوانین زمین شهری با تاکید بر رویکرد مقابله با سوداگری در بازار زمین شهری؛ مورد پژوهی: کلان‌شهر تهران

سیاست‌ ها و قوانین زمین شهری، عموماً در جهت تخصیص بهینه منابع موجود زمین می‌باشد. خرید و فروش بدون محدودیت زمین در بازار و عدم دریافت اضافه ارزش زمین از مالک، منجر به سرازیر شدن سرمایه ها در این بخش و ایجاد تقاضاهای سوداگرانه می‌شود. روندی که باعث کمبود زمین و افزایش قیمت زمین‌های شهری در جریان توسعه های شهری می‌گردد. از این رویکرد، مقاله حاضر قوانین و سیاست‌های زمین شهری را از رویکرد مقابله با سوادگری، در کلانشهر تهران به بحث گذاشته است. این تحقیق از سنخ تحقیقات توصیفیتحلیلی و روش کلی حاکم بر تحقیق نیز روش تحلیل ثانویه است، که با استفاده از منابع کتابخانه ای و اسنادی مرتبط با موضوع تحقیق انجام گرفته است. نتایج این بررسی نشان می‌دهد، که سیاست‌ها و قوانین بخش زمین شهری نه تنها با رویکرد مقابله با سوداگری در این بخش هدف‌گذاری نشده‌اند؛ بلکه خود به جریان سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری قوت بخشیده‌اند. ناکارآمدی نظام مالیاتی در این بخش، ضوابط تفکیک زمین و محدوده‌بندی ناکارآمد شهر در طرح‌های جامع، ناکارآمدی قوانین در محدودسازی مالکیت خصوصی زمین‌ها، نبود عزم و همت در مدیریت‌های محلی تهران برای آماده‌سازی زمین‌ها، عملکرد ضعیف دولت و شهرداری در بازیافت مجدد زمین‌ در بافت‌های فرسوده شهری؛ نتیجه سیاست‌گزاری‌های ناکارآمد در بخش زمین و مسکن و تداوم و رونق هر چه بیشتر سوداگری در بخش زمین و مسکن شهری می‌باشد.

An Analysis of Urban Land Policies and Laws with Emphasis on Approach to Deal with Speculation in Urban Land Market (A Case Study of Tehran Metropolis)

Land policy making is generally aimed at optimizing the allocation of resources in land and housing. Land buying and selling without restrictions in the market and not receiving added value of land from the owner leads to the investment in the land sector and creation of the speculative demands in land and housing sector. This process causes land shortage and increase in urban land price in the process of urban development. From this point of view, the present study has focused on the laws and policies of urban land in Tehran metropolis. This study is a descriptiveanalytical research, and the general method of the research is a secondary analysis. The results of this survey showed that government policies and laws in the land sector not only have not been targeted by countering the speculative approach in this sector, but have intensified the speculation in the urban land market. The ineffectiveness of the tax system in the land and housing sector, zoning rules, land differentiation and inefficiency determine the range of cities in urban comprehensive plans. Also the inability of laws to exclude or restrict the private ownership of urban land, lack of determination and efforts in local management to prepare land for new urban development, the weak performance of the government and municipalities in recycling land in urban areas, inefficient texture, are all the results of the past few decades policy making in the land and housing sector in Tehran metropolis, which in turn result in the continuation and prosperity of more speculation in land and housing sectors of the cities.