طراحی و ارزش‌گذاری صکوک جامعه مدار برای احیای بافت‌های فرسوده شهری (موردمطالعه: محله همت‌آباد اصفهان)

فرسودگی بافت‌های شهری بازتابی از کاستی‌ها و نارسائی‌هایی مانند کمبود خدمات و زیرساخت‌های شهری، شبکه‌ها و معابر ناموزون، مشکلات زیست‌محیطی و... است. مسئله تامین مالی احیای این بافت‌ها با توجه به فقر و تنگدستی ساکنین، جمعیت رو به رشد و افزایش تصاعدی قیمت زمین و مسکن و سوداگری در بازار مسکن به‌عنوان دغدغه اصلی دولت‌ها مطرح بوده و هست. در این مقاله ضمن مرور تجربیات کشورهای توسعه‌یافته برای به‌کارگیری صندوق‌های املاک و مستغلات در تامین مالی احیای بافت‌های فرسوده، تامین این صندوق‌ها از طریق انتشار اوراق بهادار اسلامی (صکوک) موردبررسی و تحلیل قرار گرفت. سودآور بودن طرح احیا با داده‌های موجود در مورد احیاء بافت فرسوده محله همت‌آباد اصفهان نشان داد سودآوری با 1/2 درصد و نرخ بازگشت سرمایه 83/26 مورد تائید بوده و از میان انواع صکوک، انتشار اوراق مشارکت، اجاره به‌شرط تملیک، استصناع و مرابحه می‌تواند به‌عنوان ابزار این تامین مالی مورداستفاده قرار گیرد. بررسی فنی و اقتصادی و درنهایت رتبه‌بندی ابزارهای مذکور از طریق روش تصمیم‌گیری چند معیاره با شاخص‌های چهارگانه بازده، ریسک، سهولت انتشار و استقبال مشتریان نیز نشان داد صکوک مشارکت به‌عنوان مناسب‌ترین گزینه می‌تواند انتخاب شود. ضمن اینکه مطالعات میدانی از طریق جمع‌آوری اطلاعات پرسشنامه‌ای از دو نمونه منتخب از اهالی محله و سرمایه‌گذاران بالقوه و تحلیل آماری یافته‌ها، میزان استقبال از اوراق منتشره را اثبات نمود.

A Study Of CommunityBased Sukuk’ Desing And Valuation For Urban Renewal(Case Study: Hemmatabad, Isfahan)

Urban tissues’ depreciation is a reflection of the deficiencies and shortcomings, such as the lack of urban services and infrastructures, the lack of access to appropriate networks and pathways, and environmental problems. Poverty of the residents, growing population, significant increases in land and housing prices, and speculations in the housing market has made financial issues regarding urban renewal projects to be one of the main concerns of the authorities. The experience of developed countries in using real estate funds for financing the worn out tissues renewal projects was applied to the Islamic securities (sukuk) issuance. In this paper, the profitability of an urban renewal project for HematAbad neighborhood is analyzed. The results confirm the project’s profitability with a profit rate of 2.1 percent and 26.83 percent rate of return. In the next step, after an economic and technical review of different types of urban projects' financing plans including: Sukuk, participating bonds, hirepurchase agreements, Istisna, and Murabaha, they were ranked using multi criteria decisionmaking (MCDM) approach by considering the rate of return, the risk, bond issuance facilities, and public acceptance as criteria. According to the results, Sukuk was selected as the most appropriate bond type. The public acceptance for this kind of bond was analyzed and confirmed using statistical analysis on the data collected by distributing questionnaires among neighborhood residents and potential investors.