شناخت و تحلیل عوامل موثر بر قیمت زمین و مسکن در نواحی روستایی (مطالعه موردی: روستاهای بخش شاندیز شهرستان بینالود)

نوسان قیمت زمین و مسکن، در سال‌های اخیر به عنوان دغدغه ای ملی برای مردم و دولت مردان مطرح بوده است. افزایش جمعیت، فضای محدود ساخت و ساز به ویژه در کلانشهرها و تمایل به سرمایه‌گذاری در خارج از شهرها در چند سال اخیر سبب هجوم گردشگران به نواحی روستایی اطراف شده است که زمینۀ افزایش بهای زمین در نواحی روستایی، سوداگری در بازار زمین و مسکن و همچنین افزایش تغییرات کالبدی غیرهمگون در نواحی روستایی را فراهم آورده است. شهرستان بینالود از توابع استان خراسان رضوی از جمله مناطقی است که در سال های اخیر با توسعه گردشگری و تقاضای بالا برای زمین و مسکن، با نوسان و افزایش قیمت زمین و مسکن روبرو است. لذا مطالعه حاضر با روش توصیفی تحلیلی به دنبال بررسی مهمترین علل موثر بر تغییر و نوسان قیمت زمین و مسکن در نواحی روستایی بخش شاندیز شهرستان بینالود است. جامعه آماری این تحقیق شامل مدیران روستایی، مشاوران املاک و ساکنین سکونتگاه‌های روستاهای مورد مطالعه بخش شاندیز است که با استفاده از فرمول کوکران 250 خانوار در 11 روستای بالای 30 خانوار برای این منظور مطالعه شده اند. پرسشنامه در دو بخش شامل ابعاد موثر بر قیمت زمین و مسکن به تفکیک طراحی شده است که شامل 12 بعد و 52 شاخص است. نتایج تحلیل داده‌های گردآوری شده در محیط spss بیانگر این است که بر اساس آزمون فریدمن بعد زیرساختی کالبدی با میانگین 5.32 در گروه مدیران روستایی، 5.67 در گروه مشاوران املاک و 5.23 در بین ساکنین روستایی بیشترین تاثیر را بر قیمت زمین و مسکن داشته است. همچنین براساس نتایج آزمون کروسکال والیس، بین ابعاد موثر بر قیمت زمین و مسکن در بین روستاهای مورد مطالعه تفاوت معناداری وجود دارد. در نهایت نیز با استفاده از فرآیند تحلیل مسیر ، میزان تاثیرگذاری مستقیم و غیر مستقیم و مجموع هر یک از ابعاد تعیین شده بر قیمت زمین تعیین شده که براساس آن بعد موقعیت کارکردی بیشترین اثر را بر قیمت زمین و بعد فضایی کارکردی بیشترین تاثیر را بر قیمت مسکن در نواحی مورد مطالعه داشته است.

Analysis of Factors Affecting Land and Housing Prices in Rural Areas(Case Study: Villages of Shandiz District in Binaloud Township)

Recently, fluctuations in land and housing prices have been a national concern for the people and the government. In recent years, factors such as population growth, limited construction space, especially in metropolitan areas, and the tendency to invest outside the cities have led to an influx of tourists to the surrounding rural areas. This has paved the way for rising land prices in rural areas, speculation in the land and housing market, as well as increasing heterogeneous physical changes in rural areas. Binalood township of Khorasan Razavi province is one of the regions that is facing the development of tourism and high demand for land and housing, with fluctuations and rising land and housing prices. The present study seeks to investigate the most important causes affecting the change and fluctuation of land and housing prices in rural areas of Shandiz District of Binalood Township by descriptiveanalytical method. The statistical population of this study includes rural managers, real estate consultants and residents of Shandiz villages. Using the Cochran’s formula, 250 households in 11 villages with more than 30 households were selected for this study. A questionnaire has been designed in two parts, which includes the dimensions affecting land prices and housing prices with 12 dimensions and 52 indicators. The results of data analysis in SPSS environment indicate that according to Friedman test, the infrastructurephysical dimension with an average of 5.32 in the group of rural managers, 5.67 in the group of real estate consultants and 5.23 among rural residents had the greatest impact on land and housing prices. Also, based on the results of KruskalWallis test, there is a significant difference between the dimensions affecting land and housing prices among the studied villages. Finally, using the path analysis process, the extent of direct and indirect impact and the sum of each of the determined dimensions on the price of land was determined. According to that, the functional dimension had the greatest effect on land prices and the spatialfunctional dimension had the greatest impact on housing prices in the study areas.