ارزیابی و تحلیل مولفه‌های موثر بر افزایش بی‌رویه قیمت مسکن شهری با استفاده از مدل‌های ترکیبی تصمیم گیری چند شاخصه (مورد مطالعه: شهر زاهدان)

ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪ ﺩﻟﻴﻞ ﺍﺭﺗﺒﺎﻁ ﻗﻮﻱ ﺑﺎ سایر بخش های ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ، ﻧﻘﺶ ﺍﺳﺎﺳﻲ ﺩﺭ ﺭﺷﺪ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ ﺩﺍﺭﺩ. ﺩﺭ ﺩﻭ ﺩﻫۀ گذشته، بخش مسکن ﺑﺎ ﻧﻮﺳﺎﻧﺎﺕ ﺷﺪﻳﺪ ﻗﻴﻤﺖ ﺩﺭ ﻣﻨﺎﻃﻖ ﺷﻬﺮﻱ کشور ﺭﻭ ﺑﻪ ﺭﻭ ﺑﻮﺩﻩ ﺍﺳﺖ که بی ﺛﺒﺎﺗﻲ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ، ﺑﺎﺭﺯﺗﺮﻳﻦ ﻭﻳﮋﮔﻲ آن است. در این راستا، پژوهش حاضر مولفه های موثر بر افزایش بی رویه قیمت مسکن شهری در شهر زاهدان را ارزیابی و تحلیل می کند. روش پژوهش بر اساس هدف کاربردی و از حیث ماهیت و روش، توصیفی و تحلیلی می باشد، برای گردآوردی اطلاعات از روش کتابخانه ای و پیمایش میدانی استفاده شده است. جامعه آماری پژوهش را متخصصین و کارشناسان حوزۀ شهری شهر زاهدان تشکیل می دهند که با استفاده از تکنیک دلفی، 20 نفر از متخصصین به عنوان نمونه انتخاب شده‌اند. روایی پرسشنامه محقق ساخته، توسط متخصصان حوزۀ تخصصی و خبرگان تایید شده و پایایی داده های مورد استفاده به وسیلۀ آزمون آلفای کرونباخ 927/ محاسبه شده است. جهت تجزیه و تحلیل اطلاعات از آزمون رگرسیون گام به گام و جهت مشخص کردن سهم هریک از عوامل موثر بر قیمت مسکن شهر زاهدان، از تکنیک های چند شاخصه dematel،  swara و bwm استفاده شده است. نتایج رگرسیون گام به گام نشان می دهد که شاخص فیزیکی با ضریب بتا 0.302 بیشترین تاثیر و شاخص محیطی با ضریب بتا 0.118 کمترین تاثیر را بر افزایش قیمت مسکن شهر زاهدان داشته است. نتایج تکنیک dematel نشان می دهد که شاخص دسترسی با مقدار 29.594 بیشترین تعامل و شاخص محیطی با 28.378 کمترین تعامل، شاخص اقتصادی با 1.926 موثرترین عامل و شاخص دسترسی با 3.685 تاثیرپذیرترین عامل هستند. نتایج تکنیک swara نشان می‌دهد از بین شاخص های موثر بر افزایش قیمت مسکن شهر زاهدان، شاخص اقتصادی با وزن نهایی 0.238 در رتبه اول، شاخص محیطی با وزن 0.202 در رتبه دوم، شاخص اجتماعی با وزن 0.173 در رتبه سوم، شاخص اداری با وزن 0.149 در رتبه چهارم، شاخص فیزیکی با وزن 0.128 در رتبه پنجم و نهایتاً شاخص دسترسی با وزن 0.111 در رتبه ششم قرار گرفت. نتایج تکینک bwm نشان می دهد شاخص اقتصادی با ارزش 0.177 در رتبه اول، شاخص محیطی با ارزش 0.176 در رتبه دوم، شاخص اجتماعی با ارزش 0.165 در رتبه سوم، شاخص اداری با ارزش 0.164 در رتبۀ چهارم، شاخص فیزیکی با ارزش 0.163 در رتبه پنجم و در نهایت شاخص دسترسی با ارزش 0.151 در رتبه ششم قرار دارد.

Evaluation and analysis of effective components on the uncontrolled increase of urban housing prices using combined models of multicriteria decision making (Case study: Zahedan)

The housing sector has an important role in economic growth due to its strong relationship with other economic sectors. In the last two decades, the housing sector has faced sharp price fluctuations in urban areas of the country. Housing price instability is the most prominent feature of this sector. The present study evaluates and analyzes the effective components on the uncontrolled increase of urban housing prices in Zahedan. The research method is applied based on the purpose and descriptiveanalytical based on the nature and method. Documentary and field survey methods have been used to collect information. The statistical population of the study consists of specialists and experts in the urban area of Zahedan, using the Delphi technique, 20 specialists were selected as a sample. The validity of the researchermade questionnaire was confirmed by experts in the field and the reliability of the data was calculated by Cronbach’s alpha test (0.927). To analyze the data, stepwise regression test and to determine the share of each of the factors affecting housing prices in Zahedan, multicriteria DEMATEL, SWARA and BWM techniques have been applied. The results of stepwise regression showed that the physical index with beta coefficient of 0.302 had the greatest effect and the environmental index with beta coefficient of 0.118 had the least effect on increasing housing prices in Zahedan. The results of DEMATEL technique showed that the access index with a value of 29.594 has the highest interaction and the environmental index with a value of 28.378 has the lowest interaction. The economic index with a value of 1.926 is the most effective factor and the access index with a value of 3.685 is the most influential factor. The results of SWARA technique showed the status of the indicators affecting the increase of housing prices in Zahedan as follows: economic index with a final weight of 0.238 in the first rank, environmental index with a weight of 0.202 in the second rank, social index with a weight of 0.173 0 in the third rank, administrative index with a weight of 0.149 in the fourth rank, physical index with a weight of 0.128 in the fifth rank and finally access index with a weight of 0.111 in the sixth rank. The results of BWM technique also determined the status of the indicators in the following order: economic index with a value of 0.177 in the first rank, environmental index with a value of 0.176 in the second rank, social index with a value of 0.165 in the third rank, administrative index with a value of 0.164 in the fourth rank, physical index with a value of 0.163 in the fifth rank and finally access index with a value of 0.151 in the sixth rank.