علل و موانع نهادی تبدیل رویکرد انتقال حقوق توسعه (tdr) به سیاست توسعه شهری با تاکید بر مورد‌پژوهی (مطالعه موردی: منطقه 9 شهرداری اصفهان)

انتقال حقوق توسعه، به مثابه ساز و کاری بازار محور، که در پی ناکارآمدی طرح ‌های توسعه شهری در حفاظت از زمین‌‌های ارزشمند مطرح‌ شد، می‌کوشد با ایجاد تعادل میان منافع عمومی و خصوصی، رشد و توسعه شهر را مدیریت‌ کند. در ایران نیز رویکرد tdr در چند دهه اخیر مطرح شده‌ است‌؛ لیکن، به دلیل فراهم‌نبودن بستر‌های نهادیِ مورد نیاز، تاکنون نتوانسته از حیطه نظری گذر کرده و به عرصه‌ عمل وارد شود. مشابه اکثر مناطق ایران، ناکارآمدی طرح‌های توسعه‌ شهری در حفاظت، موجب شده است‌ تا باغ‌ها و زمین‌‌های ارزشمند کشاورزی در منطقه‌ی 9 واقع در حوزه غربی اصفهان، به مثابه ریه تنفسی شهر، در معرض نابودی قرار گیرند و ضرورت طرح ساز و کار‌ی کارآمد همچون tdr را بیش از پیش آشکار سازند. در این راستا پرسش اصلی پژوهش به این مهم اختصاص یافته ‌است که برای موفقیت این ساز و کار،‌ موانع نهادی پیشِ‌رو کدام‌اند و چگونه می توان ظرفیت نهادی لازم را برای تحقق رویکرد انتقال حقوق توسعه با تاکید بر تجربه منطقه‌ 9 اصفهان فراهم ‌ساخت. در این راستا، پژوهش حاضر با استفاده از روش‌های مطالعات اسنادی (هم‌چون آمیخته‌پژوهی) و شیوه‌های‌ پیمایشی (هم‌چون مصاحبه‌ نیمه‌ساختاریافته و ساختاریافته)، نخست به شناسایی نظری پیش‌شرط‌‌های نهادی پرداخته ‌است. سپس در قالب چارچوب مفهومیِ مستخرج، دیدگاه ‌های چهار نهادِ دخیل (شامل مردم، مالکان، توسعه‌دهندگان و کارشناسان‌ شهری) در تحقق سیاست tdr را در منطقه 9 شناسایی کرده است. در نهایت، دستاورد‌های این پیمایش به شیوه تحلیل عوامل ریشه‌ای با استفاده از روش ‌های آماری چون آزمون ‌های فریدمن و t و رگرسیون چندمتغیره مورد تحلیل قرار گرفته است. به‌مثابه برون‌داد پژوهش، پیاده‌سازی این رویکرد به سبب وجود موانع نهادی بسیار از جمله آگاهی پایین، عدم تمایل به مشارکت و فراهم نبودن بستر‌های قانونی نیازمند برنامه‌های درازمدت و آگاهانه برای دستیابی به موفقیت ‌است.

Institutional Causes and Obstacles of Converting Transfer of Development Rights (TDR) Approach to Urban Development Policy (Case Study: District 9 of Isfahan Municipality)

Transfer of development rights (TDR), as a marketoriented mechanism, which arises after the inefficiency of urban development plans in the protection of valuable lands, seeks to balance the growth and development of the city by balancing public and private interests. In Iran, the TDR approach has been introduced in recent decades; however, due to the lack of the necessary institutional bases, it has not been able to go beyond the theoretical field and enter the field of action. Similar to most parts of Iran, the inefficiency of urban development plans in conservation has led to the destruction of valuable orchards and agricultural lands in district 9 located in the western part of Isfahan, therefore an efficient mechanism such as TDR is necessary. The main questions of the present study are: what are the leading institutional barriers to the success of this mechanism? And how can the necessary institutional capacity are provided to realize the TDR approach by emphasizing the experience of district 9 of Isfahan? The present study, using documentary study methods (such as research mixing) and survey methods (such as semistructured and structured interviews), first theoretically identifies institutional preconditions. It then identifies the perspectives of the four institutions involved (including people, owners, developers, and urban experts) in implementing TDR policy in district 9 in the form of an extracted conceptual framework. Finally, the results of this study are analyzed by analyzing the root factors using statistical methods such as Friedman and t tests and multivariate regression. As a result of the research, the implementation of this approach due to the existence of many institutional barriers such as low awareness, unwillingness to participate and lack of legal framework requires longterm and conscious plans to achieve success.