تخمین قیمت آپارتمان با استفاده از رگرسیون خطی و وزن‌دار جغرافیایی (مطالعۀ موردی: منطقۀ 6 شهر تهران)

مسکن یکی از نیازهای اصلی بشر در برآوردن آسایش و آرامش است. در سال‌های اخیر، به‌دلیل تغییرات شدید قیمت مسکن، به‌ویژه در شهر تهران،‌ تخمین قیمت آپارتمان به یکی از موضوعات جذاب در میان شهروندان تبدیل شده است. هدف این مطالعه بررسی چگونگی تغییرات قیمت مسکن براساس پارامترهای مختلف واحدهای مسکونی و درنهایت ارائه یک مدل برای تخمین قیمت یک آپارتمان است. در ابتدا هم‌بستگی میان پارامترهای موثر در قیمت آپارتمان‌ها در سال 1397 بررسی شد. سپس با استفاده از داده‌های قیمت و روش‌های رگرسیون خطی و جغرافیایی، قیمت آپارتمان‌های منطقة 6 شهر تهران تخمین زده شد. برای تعیین قیمت آپارتمان‌ها از متغیرهای سن بنا، روز سال، زیربنا، آسانسور و طبقه، داشتن یا نداشتن پارکینگ، انباری و آدرس و موقعیت جغرافیایی استفاده شده است. نتایج نشان می‌دهد روش رگرسیون جغرافیایی نتایج دقیق‌تری از رگرسیون معمولی دارد و می‌تواند دقت مدل را نیز در هر نقطه بیان کند. براساس روش رگرسیون جغرافیایی، مدل در برخی نقاط دقتی بیش از 95 درصد دارد؛ درحالی‌که برای برخی نقاط کمتر از 55 درصد و نشان‌دهندۀ وابستگی شدید قیمت آپارتمان به موقعیت آن است. به عبارت دیگر، در نواحی مختلف عوامل متفاوتی در تعیین قیمت آپارتمان اهمیت دارند. در نهایت مدلی سنتی برای تخمین قیمت ارائه شده است که بیش از 90 درصد تغییرات قیمت در منطقه را بیان می‌کند که از روابط رگرسیونی عادی ساده‌تر است و با نتایج پژوهش‌های میدانی از مشاوران املاک هم‌خوانی کامل دارد.

Apartments Price Estimation using Linear and Geographically Weighted Regression (Case Study: District six of Tehran city)

The house is one of the main requirements of human to achieve comfort and relaxation. It plays an essential role in life’s quality and is an index of welfare in a society. According to the central bank of Iran reports, the housing share in households has increased by more than 30 percent from 2008 to 2017. This rate increased by 43 percent in 2017. These values are also higher for lower deciles. In 2016, 78% of lowincome households’ income was spent on housing and food. Therefore, these families unable to enjoy urban amenities. Also, due to the annual movements which cause many problems of hiring and stresses, the priority of citizens is house purchasing. Therefore, families search in the city to find suitable apartments according to their needs and budget. Awareness of property prices is important for both homeowners and customers. If buyers know the prices of apartments in the area, not only find the most suitable unit based on their needs and budget but may not also be defrauded by some individuals. Researches show that residents of each area look for apartments around the previous areas for purchase or rental of residential units. The price information gives people more freedom and confidence to find the best cases, and save time and money instead of limit themselves to the surrounding area.