تبیین فقهی حقوقی مبنا و حدود مسئولیت مالکین آپارتمان بواسطه خسارات حاصله از مشاعات

یکی از مصداق‌های مسئولیت اسباب متعدد در برابر خسارت واحد، مسئولیت مالکین آپارتمانها در برابر خسارت ناشی از قسمتهای مشترک است. در حقوق ایران استناد عرفی فعل زیانبار به عامل آن مبنای مسئولیت بوده و نظریه تقصیر می‌تواند در تشخیص عرفی و فعل و رفتار نامتعارف مالکان آپارتمان‌ها در مراقبت از قسمتهای مشترک راهگشا باشد.طبق قاعده«من له الغنم فعلیه الغرم» مالکان به عنوان اشخاص منتفع از قسمت‌های مشترک،ضامن حفظ و نگهداری این قسمت‌ها بوده و به نظر برخی از فقها تلازم بین خسارت و فائده،خسارت ناشی از این قسمت‌ها را در وهله‌ی نخست متوجه مالکان می‌سازد.طبق مواد 4 و10 قانون تملک آپارتمانها سهم و تعهد هر یک از مالکین از هزینه قسمتهای مشترک به نسبت مساحت قسمتهای اختصاصی تعیین می‌گردد؛اکنون این پرسش مطرح است در فرض خسارت ناشی از قسمتهای مشاعی وعمومی ساختمان چه شخص یا اشخاصی مسئول‌اند ونحوه توزیع مسئولیت چگونه است؟در فرض آنکه خسارت ناشی از عدم رعایت اصول فنی ساختمانی ومتوجه سازنده بطور خاص نباشد،هر یک از مالکین مشاعی به تناسب سهم اختصاصی خویش از کل سهم اختصاصی ساختمان، در نگهداری و پرداخت هزینه‌های جاری ساختمان مسئول هستندودر جبران خسارات وارده به اشخاص ثالث دیگر نیز برهمین اساس بطور اشتراکی مسئول هستند وقاعده مسئولیت تضامنی ویا اعمال مسئولیت بطور تساوی، بر مالکین حاکمیت نخواهد یافت.مگر اینکه خسارت ناشی از تقصیر شخص معینی از مالکان ویا اشخاص ثالث باشد در این صورت شخص عامل مسئول محسوب می گردد. زیرا انتساب ضرر به مالک معین و اشخاص ثالث همانند قوه قاهره می‌تواند باعث تعدیل مسئولیت نسبی مالکان گردد.

jurisprudential legal explanation of the basis and limits of liability of apartment owners due to damages caused by common areas

one example of multiple causes’ liability for single damage is the liability of apartment owners for damages arising from common areas. in the iranian law, the customary attribution of a harmful act to the perpetrator is the basis of responsibility, and the theory of fault can be helpful in recognizing the custom and unusual behavior of apartment owners in caring for common areas. according to the rule &he who has the benefit is liable for the damage& the owners, as the beneficiaries of the common parts, are the guarantors of the preservation and maintenance of these parts, and according to some jurists, the connection between damage and benefit makes the owners responsible for the damage caused by these parts in the first place. according to articles 4 and 10 of the apartment ownership law, each owner’s share and obligations as to the cost of common parts is determined by the area of private parts; now the question is that in the case of damages caused by the common and general parts of the building, who is responsible and how is the distribution of responsibility? if the damages are not due to non observance of construction technical principles and attributed to the builder, each of the common owners is responsible for maintaining and paying the running costs of the building in proportion to their own share of the total dedicated share of the building. they are also jointly liable for the damages to third parties and the rule of joint or equal liability will not apply to the owners, unless the damage is due to the fault of a specific person from the owners or third parties, in which case, the acting person is considered responsible because attributing the loss to the specific owner and third parties can adjust the relative responsibility of the owners.