بررسی و تحلیل چگونگی تاثیر ابرپروژه‌های شهری بر قیمت مسکن در عمق محلات شهری مجاور (مطالعه موردی: بزرگراه طبقاتی صدر)

ابرپروژه ها، با هدف نوسازی و بهبود شرایط شهرها انجام می شوند. از جمله ابرپروژه هایی که در زمینه حمل ونقل به منظور حل معضل ترافیک در شهرهای بزرگ ایجاد می شوند، بزرگراه ها هستند. بزرگراه طبقاتی صدر در کلان شهر تهران نیز یکی از این ابرپروژه های شهری است که به منظور بهبود شرایط رفت وآمد وسایل نقلیه شخصی در کریدور شمال شرقی شمال غربی شهر تهران، در سال 1392 بهره برداری شده است. تحقیق حاضر، تاثیر این ابرپروژه بر قیمت مسکن محلات مجاور آن را بررسی کرده است. پهنه های اطراف بزرگراه به ویژه جداره های نزدیکتر آن، از احداث پروژه متاثر هستند. از این رو برای سنجش این تاثیر، از شاخص قیمت مسکن و زمین که جامع ترین شاخص دربردارنده کیفیت و کمیت تحولات یک بافت است و نیز با بررسی تغییرات آن در فواصل مختلف از محور بزرگراه طبقاتی صدر، استفاده شده است. به نظر می رسد قیمت زمین و مسکن در فاصله نزدیک بزرگراه، رشد کمتری نسبت به حوزه تاثیر پروژه داشته است. صحت این فرضیه در قالب مطالعات میدانی تغییرات قیمت زمین و مسکن در حوزه نفوذ بزرگراه طبقاتی صدر، از طریق سنجش تغییرات شاخص قیمت زمین و مسکن بررسی شد. روش گردآوری داده ها در این پژوهش، میدانی و استفاده از داده های زمین مرجع و همچنین روش تحقیق در این پژوهش، تحلیل همبستگی داده ها با مناطق فرادست است. مقایسه تاثیر احداث بزرگراه طبقاتی صدر بر ارزش املاک مسکونی مجاور، به سه دوره زمانی قبل، حین و بعد از احداث و به میزان فاصله آن از محور بزرگراه بستگی دارد؛ به طوری که در فاصله 0 تا 60 متری، نرخ رشد قیمت، کمتر و در فاصله 60 تا 120 متری، نرخ رشد قیمت، بیشتر است. از فاصله 120 متری تا 1000 متری، تفاوت محسوسی در تغییرات قیمت املاک مسکونی نسبت به مناطق بالادست مشاهده نمی شود.

The Impact of Urban Mega-Project on Housing Price in Adjacent Neighborhoods (Case Study: Sadr Multi-layered Highway, Tehran)

Urban projects are carried out with the aim of renovation and improvement of cities rsquo; condition. Highways are one of urban projects addressing transport to solve traffic congestion in large cities. Sadr Multilayered Highway in Tehran Metropolis is one of urban mega projects constructed in 2013 to improve traffic condition of private cars in northeast to northwest of Tehran. This research investigates the impact of this mega project on housing price of adjacent neighborhoods. Surrounding areas, particularly closer ones, have been affected by its construction. Thus, to measure the impact, housing and land price index that is the most comprehensive index including quality and quantity of changes in an area and investigation of its changes in different intervals of Sadr Multilayered Highway were used. It seems that land and housing price had less growth near highway rather field of project. The validity of this hypothesis was investigated in the form of field studies of changes in land and housing price in the field of Sadr Multilayered Highway through measuring changes of land and housing price index. The method of collecting data was field and reference land data. Research method is correlation analysis in this study with outreach areas. The comparison of constructing Sadr Multilayered Highway depends on three periods i.e. before, during, and after construction and its distance from highway. Price level decreases at the distance of 060 meter and price level increases in the distance of 60120 meter. Perceptible difference does not exist about the price changing of housing in the distance 1201000 meter than whole region.