مدل تعیین سیاست‌های پیش‌فروش در راستای تسهیل تولید مسکن و دستیابی به منافع مالی سازنده و خریدار بر اساس رویکرد پویایی سیستم

تاخیرهای طولانی در تکمیل واحدهای مسکونی، ناشی از عدم‌ تامین منابع مالی کافی و به‌موقع یکی از مشکلات سازندگان در فرآیند تولید مسکن است؛ بنابراین پژوهش حاضر با توجه به چالش‌ هایی که مانع پیش‌فروش موثر واحدهای مسکونی برای تامین منابع مالی هستند، بر آن است تا با ارائه مدلی بر اساس رویکرد پویایی سیستم، سیاست ‌های پیش‌ فروش مسکن را در راستای تامین منابع مالی مکفی و به‌موقع، کاهش تاخیر در تکمیل، کاهش هزینه فرصت ازدست‌رفته و حصول توازن بین سود سازنده و سود خریدار تعیین کند. پس از ایجاد مدل دینامیکی و اعتبارسنجی آن، 48 سناریو متشکل از حالت‌ های پنج متغیر اهرمی، شبیه ‌سازی ‌شده و پس از تحلیل نتایج، سیاست‌ های بهبود مشتمل بر چهار راهکار استخراج شد. نتایج نشان می ‌دهد برای تولید واحدهای مسکونی با قیمت متوسط، چنانچه درصد متراژ ارائه‌شده برای پیش‌فروش اولیه 30 درصد، ضریب تخفیف پیش‌فروش اولیه نسبت به قیمت واحد تکمیل‌شده 6 درصد، ضریب پیش‌پرداخت 30 درصد، ضریب قسط پیش از تحویل 30 درصد و عملکرد در تصمیم پیش‌فروش جبرانی در حالت عدم‌ تاخیر قرار گیرد، به کاهش قابل ‌توجه تاخیر در تکمیل و هزینه فرصت ازدست‌رفته و ایجاد توازن بین سود سازنده و خریدار منجر می ‌شود.

A System Dynamics Model for Determining Pre-Sale Policies to Facilitate Housing Production and Achieve Financial Benefits for Developers and Buyers

Longterm delays to complete residential units, due to lack of adequate and punctual financing, is considered as a developer’s problem, in the process of housing production. In this regard, the present study, with the consideration of the challenges that obstacle the efficient presale of residential units, aims to determine the presale policies of housing by providing a model based on the system dynamics approach in order to provide sufficient and punctual financial resources, reduce delays in completion, reduce opportunity cost and to achieve a balance between developers’ and buyers’ profit. After making a dynamic model and validating it, 48 scenarios consisting of the states of five lever variables were simulated and after analyzing the results, improvement policies which include four alternatives were extracted. The results indicate that to produce the residential units with average prices, whether the percentage offered of area for initial presale is 0/3, the initial presale discount coefficient relative to the price of the completed unit is 0/06 and the down payment coefficient is 0/3, from which the mentioned variables will lead to a significant reduction in completion delays and opportunity cost, and also will balance the profit of both developers and buyers.