کاربرد مدل هدانیک در شناسایی مفهوم «ارزش» در برنامه‌‌ریزی مسکن از منظر ترجیحات ساکنان (مورد شناسی: شهر تبریز)

مدل هدانیک که در زمرۀ روش‌‌های سنجش ارزش مسکن، از دیرباز مورد استفادۀ پژوهشگران قرار گرفته است، قابلیت شناسایی ترجیحات آشکارشدۀ افراد و بدین واسطه، مفهوم «ارزش» در روند موجود توسعۀ مسکن شهری را دارد. از این منظر می‌‌توان مدعی شد که در صورت شمول طیف گسترده‌‌ای از داده‌‌های ارزش‌‌دهندۀ مسکن شهری، براساس آن می‌‌توان مفهومی از «ارزش» در مسکن شهری ارائه کرد که در این نوشتار به‌صورت هدف اصلی مطرح بوده است. در این مقاله سعی شده است تا با استفاده از روش توصیفی تحلیلی و اجرای روش هدانیک (رگرسیون چندمتغیره با شکل‌‌‌های خطی ساده و شبه‌‌لگاریتمی)، مفهوم ارزش در برنامه‌‌ریزی مسکن شهر تبریز بر مبنای ترجیحات ساکنان، ارائه شود. نمونۀ موردی مطالعات، سه نوع توسعۀ مسکن شهر تبریز شامل کاملاً برنامه‌‌ریزی‌‌شده (شهرک‌‌رشدیه)، هدایت‌‌شده برطبق طرح فرادست (کوی اشکان) و الگوی برنامه‌‌ریزی‌‌شدۀ آپارتمانی (مجتمع مسکونی، شهرک شهید چمران) را در‌بر می‌‌گیرد. نمونه‌‌ها با تاکید بر واحدهای مورد دادوستد قرارگرفته در بازۀ سال‌های 1397 و 1398، از روش نمونه‌‌گیری هدفمند شناسایی و انتخاب شده‌‌اند. مجموعاً 105 پرسشنامه، در سطح نمونه‌‌های موردی، برداشت و تجزیه‌وتحلیل شده‌‌اند. روایی محتوایی از نظر کمیت و کیفیت سوالات و پایایی با محاسبۀ ضریب آلفای کرونباخ برابر با 0.779، تایید و اثبات شده‌‌است. مطابق با نتایج روش هدانیک، مسکن دارای ویژگی‌‌های ارزش‌‌بخش متعدد وگسترده‌‌ای است و براساس آن، مفهوم ارزش نیز ماهیت ثابتی ندارد. بااین‌حال ساختار شناسایی‌شدۀ ارزش یکسان است؛ ازاین‌رو بخشی از محتوای ارزش متغیر بوده و بسته به ضرورت‌های مکانی، زمانی، اقتصادی، اجتماعی و... تغییر می‌‌کند. دستاورد پژوهش این است که مفهوم ارزش در برنامه‌‌ریزی مسکن شهر تبریز، از منظر ترجیحات آشکارشدۀ افراد، محتوای مشترکی ندارد؛ بنابراین نمی‌‌توان نسخۀ واحدی برای شهر ارائه داد. بااین‌حال، شاخص‌‌های ارزش‌‌دهندۀ مسکن غالباً دو بُعد ساختاری فیزیکی و محیطی را پوشش می‌‌دهند و غلبۀ مولفه‌‌های اقتصادی بر سایر مولفه‌های ارزش‌‌دهندۀ مسکن، مشهود است. بیشترین قدرت تبیین‌‌کنندگی مربوط به شاخص‌‌های محلۀ مسکونی (با ضریب 0.873) و گونۀ ساختمانی (با ضریب 0.141) بوده است که شکاف قیمتی فاحش بین محلات مسکونی و گونه‌‌های ساختمانی شهر تبریز را به‌خوبی نمایان می‌‌سازد. نهایتاً اینکه برای نیل به‌‌سوی برنامه‌‌ریزی مسکن ارزش‌‌مدار و توسعۀ بومی مسکن، شناسایی مفهوم ارزش فعلی مسکن و مفهوم ارزش مطلوب و واکاوی شکاف بین آن، ضروری خواهد بود.