تحلیل حقوقی و اقتصادی مفاد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در این مقاله، ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از منظر حقوقی و اقتصادی، با روش تحقیق توصیفی تحلیلی و با هدف تبیین اعمال حقوقی که باید در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شوند و ضمانت اجرای معاملات ثبت‌نشده و نیز مبانی وضع ماده یک از منظر تحلیل اقتصادی (تحلیل پیشینی) و توجیه اقتصادی احکام و آثار ماده مزبور (تحلیل پسینی)، بررسی شده است. نتیجه حاصل‌شده این بود که اگرچه قانونگذار ضمانت اجرای معاملات ثبت‌نشده را به‌صراحت تعیین نکرده و صرفاً به بیان ضمانت اجرای شکلی، مانند عدم استماع دعاوی اثبات و تنفیذ معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند، خلع ید و تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در معاملات غیررسمی و شکایت کیفری انتقال مال غیر، بسنده کرده؛ به‌نظر می‌رسد معاملات عادی راجع به املاک، باطل است و به‌همین جهت قانونگذار، تنها دعوای قابل استماع در زمینه معاملات غیررسمی املاک را که دلالت بر بطلان معامله نیز دارد، استرداد عوضین برشمرده است. همچنین، پس از تبیین اثر فسخ معامله رسمی بر معاملات رسمی بعدی و توجیه اقتصادی تصویب ماده یک قانون جدید و احکام و آثار آن، مشخص گردید که احکام مقرر با بسیاری از اصول تحلیل اقتصادی حقوق سازگار است.

economical and legal analysis of article 1 of the mandatory formal registration of immovable propertie

introduction the law on the necessity of official registration of immovable property transactions, approved on 2022/11/27, initially presented to the islamic consultative assembly in 2016 under the title of the plan of enhancing the credibility of official documents and approved with amendments in the meeting dated 2020/05/20, was subject to the amendments dated 2021/06/27, 2021/09/19, and 2022/08/31 to resolve the objections raised by the guardian council and approved finally on 2022/11/27, and the expediency discernment council of the system recognized it as compatible with the system's expediency on 2024/05/15. the main purpose of this law is to maintain and stabilize the ownership of persons on real estate through the exclusive accreditation of official documents and to derogate from the accreditation of ordinary documentsin the field of immovable property transactions, leading to ensuring the stability and security of transactions and expanding trust in legal and contractual relationships, reducing the number of lawsuits and prolongation of proceedings, preventing sham transactions and transfers aiming to escape from liability, preventing the commission of property crimes (such as the fraud and transfer of the property of another and interfering transactions), preventing the unauthorized acquisition of immovable property by foreigners (due to its considerable prevalence in recent years in different regions of iran), and organizing the market of immovable property transactionsin real estate agencies and consultants. other important goals of approving the law include transparency and state supervision and control in real estate transactions, especially as part of thenational territory, prevention of tax evasion, ease of online access to information related to contracts, and facilitation of inquiries about the ownership status of immovable property.however, one of the main factors leading to the approval of the law on the necessity of registration was the disadvantages of relying on ordinary documents in immovable property transactions in courts, especially the ease of annulment of official documents through prior ordinary transactions or with the help of witness testimony.