شرایط و آثار انتقال قرارداد اجاره به مستاجر جدید در فقه و حقوق ایران

موقعیتی که از قرارداد برای طرفین قرارداد حاصل می‌شود، در برخی موارد قابل انتقال است؛ به طوری که یکی از طرفین قرارداد، موقعیت خود را به شخص ثالثی واگذار می‌کند و خود از قرارداد کنار می‌رود و مقصود این است که انتقال‌گیرنده، جانشین طرف قرارداد شود و از تمام حقوق و تعهداتی که از قرارداد برای طرف عقد حاصل گشته، برخوردار شود. از جمله عقودی که قانون‌گذار، انتقال قرارداد را در آن پیش‌بینی کرده است، عقد اجاره می‌باشد. هنگامی که مستاجر، قرارداد اجاره را به غیر منتقل می‌کند، حقوق و تعهدات حاصل از قرارداد به منتقل‌الیه (مستاجر جدید) منتقل می‌شود و وی قائم‌مقام مستاجر می‌گردد. راجع به انتقال قرارداد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 نیز به تبعیت از قانون مدنی، دیدگاهی مشابه دارد. اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 مقرراتی خلاف آنچه در قانون مدنی پیش‌بینی گردیده، مورد نظر مقنن بوده است؛ به نحوی که انتقال قرارداد اجاره به مستاجر جدید را منوط به تصریح این حق در قرارداد و اجازه مالک دانسته و سکوت قراردادی را مورد اجازه و اباحه چنین اقدامی نمی‌داند. فقها بر این عقیده‌اند که اگر صراحتاً اذنی از موجر برای واگذاری یا انتقال منافع به مستاجر داده نشده باشد و شک داشته باشیم که در این حال، مستاجر می‌تواند منافع مورد اجاره را به غیر واگذارد یا نه، همین مقدار که شرط استیفای منفعت نشده باشد، ظاهر این است که خلافی در جواز نقل نباشد. مهم‌ترین اثر انتقال عقد اجاره، قائم‌مقامی منتقل‌الیه است که در این صورت حقوق و تعهدات عقد اجارۀ اصلی به او تسری می‌یابد. بنابراین دو اثر مهم عقد اجاره، یکی انتقال حقوق و اختیارات و دیگری تعهدات ناشی از عقد اجاره می‌باشد.نوشتار حاضر به بررسی شرایط و همچنین آثاری که این انتقال بر روابط موجر، مستاجر و مستاجر جدید می‌گذارد، پرداخته و این امر را بر مبنای موقعیت قراردادی امکان‌پذیر دانسته و برای آن ماهیت حقوقی مستقلی در نظر گرفته است.