بررسی تحولات حقوقی و قانونی قراردادهای پیش فروش آپارتمان

زمینه و هدف: روند رو به رشد جمعیت وکمبود فضا در شهرهای بزرگ وجود آپارتمان‌نشینی را توجیه می‌کند ساخت‌وساز آپارتمان نیز حرفه مستقل عده‌ای از اشخاص حقیقی و حقوقی شده است در سال‌های بعد از انقلاب اسلامی نظر به افزایش جمعیت و به تبع آن افزایش تقاضای مسکن و از طرفی گران بودن زمین‌های شهری سازندگان را بر آن داشت تا بخشی از نیاز مالی خود را از طریق پیش‌فروش بخشی از ساخته‌های خود تامین نمایند همچنین کم بودن قدرت خرید متقاضیان نیز از سوی دیگر سبب تشویق ایشان به پیش‌خرید و پرداخت اقساطی ثمن شد همگی این عوامل دست به دست هم داد تا پدیده پیش‌فروش و پیش‌خرید آپارتمان در شهرهای بزرگ رایج گردد و شیوع پیدا کند. مهم‌ترین هدف تحقیق کمک به حل معضل اختلافات حادث بین متعاملین در قراردادهای پیش‌فروش که سهم عمده‌ای از پرونده‌های حقوقی در دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده است، می‌باشد.یافته‌ها: با مطالعة تاریخی در روند قانون‌گذاری درخصوص پیش‌فروش ساختمان، یافته‌ها حاکی از این است که قانون مصوب 1389 مشکل بسیاری از مشکلات قضایی و قانونی پیش روی پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را مرتفع نموده است و از سوء استفاده‌های احتمالی در این زمینه پیشگیری نموده است.روش تحقیق: این مقاله به صورت توصیفی تحلیلی با بهره‌گیری از روش کتابخانه‌ای و با ابزار فیش‌برداری انجام شده است.ملاحظات اخلاقی: در تمام مراحل این مقاله؛ اصل امانتداری، صداقت و اصل محتوا رعایت گردیده است.نتیجه‌گیری: در قانون جدید، انواع قراردادهای پیش‌فروش تفکیک شده‌اند و حقوق و تعهدات طرفین در هریک از این قراردادها تعیین شده است. تا زمان تصویب این قانون، نواقصی درباره شرایط انعقاد این قرارداد وجود داشت که با تصویب این قانون و تعیین شرایط آن و مدارک مورد نیاز، این نقیصه برطرف شده است. لزوم ثبت رسمی این قرارداد و مدارک مورد نیاز برای ثبت آن هم در این قانون قید شده است. محتویات و بندهای ضروری قرارداد پیش‌فروش ساختمان در این قانون تعیین شده است که می‌تواند از بروز اختلافات غیر ضروری در این زمینه بکاهد. با الزامی دانستن ثبت مراحل اول و پایانی انعقاد قرارداد در دفتر ثبت اسناد رسمی در قانون 1389، عموم دعاوی ناشی از قراردادهای پیش‌فروش ساختمان خود به خود حل شده و به منصه ظهور نمی‌رسند و این امر از مزایای این قانون است. اخذ مدارک ضروری مثل پروانه ساخت و بیمه‌نامه و گواهی مهندس ناظر و لزوم ارائه آنها به دفتر ثبت اسناد رسمی، از دیگر مزایای این قانون است.