بررسی هم‌گرایی قیمت مسکن در شهرهای ایران (رویکرد پانل پویای فضایی)

مسکن ازنظر اقتصادی یک کالا با ویژگی‌های خاصی است که آن را از سایر کالاها متمایز و تحلیل بازار آن (عرضه و تقاضا) را پیچیده می‌کند. نوسانات قیمت مسکن تاثیر بسیار مهمی بر اقتصاد ملی و منطقه‌ای دارد. نوسانات به‌طور بالقوه ممکن است بر مهاجرت و تحرک سرمایه میان مناطق اثرگذار باشند. بررسی ارتباط تعادلی بلندمدت بین قیمت‌های مسکن در همه مناطق کشور می‌تواند به این پرسش پاسخ دهد که آیا قیمت‌های مسکن همه مناطق هم‌گرا خواهند بود؟ این پژوهش به بررسی هم‌گرایی قیمت مسکن از روش‌های اقتصادسنجی فضایی و داده‌های پانل پویا در بین شهرهای ایران می‌پردازد. برای این منظور قیمت مسکن 31 شهر ایران از سال 1379-1397 موردبررسی قرار می‌گیرد. این مطالعه مبتنی بر این نظریه است که به‌واسطه مهاجرت، تبدیل دارایی و آربیتراژ فضایی، شوک‌های قیمت مسکن در یک منطقه می‌تواند اثر موجی بر دیگر مناطق داشته باشد. اگر این فرضیه قابل‌قبول باشد، باید نسبت‌های قیمت نسبی مناطق باثبات باشد. اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است اختلافی وجود داشته باشد ولی در بلندمدت باید هم‌گرا باشد. بنابراین، وقتی یک شوک قیمت مسکن به یکی از شهرهای ایران وارد می‌شود با‌توجه‌به اثر موجی این شوک در قیمت مسکن دیگر شهرها اثر می‌گذارد و نهایتاً قیمت مسکن تمام شهرها در بلندمدت هم‌گرا می‌شوند. در چنین حالتی با‌توجه‌به اینکه سیاست‌های برنامه‌ریزی منطقه‌ای آثار بلندمدت یکسانی برای همه مناطق دارد، سیاست‌گذاران اقتصاد کلان نمی‌توانند به‌طور مستقل قیمت‌های مسکن یک منطقه را کنترل نمایند. بااین‌حال سیاست‌های برنامه‌ریزی هنوز بر مسیر کوتاه‌مدت قیمت‌ها موثر است. نتایج نشان می‌دهد هم‌گرایی قیمت مسکن بین شهرهای ایران وجود دارد و همچنین آثار فضایی در هم‌گرایی قیمت مسکن شهرها تاثیرگذار است و نتیجه فرضیه اثر موجی را در هم‌گرایی قیمت مسکن مناطق تایید می‌کند. در چنین حالتی سیاست‌های برنامه‌ریزی منطقه‌ای آثار بلندمدت یکسانی برایهمه مناطقخواهد داشت. 

investigating the convergence of housing prices in iranian cities (spatial dynamic panel approach)

economically, housing is a commodity with special characteristics that distinguish it from other commodities and complicate its market analysis (supply and demand). housing price fluctuations have a very important effect on the national and regional economy. fluctuations may potentially affect migration and capital mobility between regions. investigating the long-term equilibrium relationship between housing prices in all regions of the country can answer the question of whether housing prices in all regions will converge or not. this research examines the convergence of housing prices from spatial econometric methods and dynamic panel data among iranian cities. for this purpose, the housing prices of 31 iranian cities from 1379 to 1397 are examined. this study is based on the theory that housing price shocks in one region can have a ripple effect on other regions due to migration, asset conversion and spatial arbitrage. if this hypothesis is acceptable, the relative price ratios of the regions should be stable. although there may be a difference in the short term, it should converge in the long term. therefore, when a housing price shock hits one of iran’s cities, due to the ripple effect of this shock, it affects the housing prices of other cities, and finally, the housing prices of all cities converge in the long term. in such a case, considering that regional planning policies have the same long-term effects for all regions, macroeconomic policy makers cannot independently control the housing prices of a region. however, planning policies are still effective on the short-term path of prices. the results show that there is a convergence of housing prices between cities in iran. moreover, the spatial effects are influential in the convergence of housing prices in cities, and the result confirms the hypothesis of a wave effect in the convergence of housing prices in regions. in such a case, regional planning policies will have the same long-term effects for all regions.