بررسی رابطه‌ تغییرات کاربری اراضی و قیمت زمین در شهر تهران با تاکید بر مصوبات کمیسیون ماده پنج

شهرها، سیستم‌های فضایی پیچیده‌ای هستند که مستقیماً با اقتصاد، سیاست و قدرت ارتباط دارند. تغییرات کاربری اراضی شهری نیز، مقوله‌ای اقتصادی‌فضایی است. تغییر در نوع کاربری‌ها و گرایش‌های جامعه به مداخله در فضا، بازتاب‌دهنده‌ ساختار اقتصاد فضا در شهرهاست. در این پژوهش تلاش می‌شود الگو و گرایش‌های مداخله در زمین شهری بررسی شود. پژوهش‌های متعددی درباره‌ کاربری زمین و قیمت زمین انجام شده است؛ اما بررسی گرایش‌های تغییر کاربری اراضی و ارتباط آن با تغییرات قیمت زمین کمتر مدنظر بوده است. برای این منظور در این پژوهش مصوبات کمیسیون ماده پنج شهر تهران تحلیل می‌شود.پژوهش حاضر از منظر نوع، کاربردی و داده‌های استفاده‌شده در آن، اسنادی و از نوع داده‌های دست دوم است. جامعه‌ آماری پژوهش، کل مصوبات کمیسیون ماده پنج شهر تهران در سال‌های 1385 تا 1397 (194 مصوبه و 1322 بند) و روش نمونه‌گیری، هدفمند بوده است (733 بند). تحلیل‌های خوشه‌بندی و ارزیابی الگوها با استفاده از الگوریتم موران i و آماره‌ گتیس- ارد-جی در نرم‌افزار arc gis انجام شده است.نتایج نشان می‌دهد اقتصاد فضا در شهر تهران مبتنی بر توسعه‌ اراضی با قیمت و با کیفیت شهری زیاد در مناطق مرفه‌نشین شهر است. مناطق 1، 2، 3 و 6 به‌مثابه‌ لکه‌های داغ و مناطق 10، 13، 14، 17 و 19 به‌مثابه‌ لکه‌های سرد در ساختار اقتصاد فضا در شهر تهران هستند. گرایش غالب به کاربری‌های مسکونی، تجاری، اداری و گردشگری است. بیشترین تقاضا برای تغییر کاربری‌های فضای سبز، مسکونی و اراضی ذخیره‌ توسعه بوده است. الگوی تمرکز این تغییرات در شهر تهران به شکل خوشه‌ای است. ادامه‌ این روند به سرازیرشدن سرمایه‌ها به مناطق شمالی شهر، طبقاتی‌شدن جامعه و تشدید اختلاف قیمت زمین در مناطق شمالی با سایر مناطق شهر تهران می‌انجامد. راهکار مقابله با این مشکل، تغییر در ساختار اقتصادی کشور، تقویت حکومت محلی و کاهش وابستگی آن به منابع غیرپایدار و تعیین عوارض برای پروانه‌های ساختمانی است.

Analyzing the Relationship Between Land Use Changes and Land Prices in Tehran with Emphasis on ‘Commission of Article Five’ Approvals

Cities are complex spatial systems that are directly related to economics, politics, and power. Urban landuse changes are an economicspatial category. Changes in urban land use and the tendencies of the society to intervene in space reflect the structure of the spatial economy in cities. In this research, an attempt was made to study the patterns and trends of intervention in urban land. Many studies have been conducted on land use and land prices, but the study of landuse change trends and its relationship with land price changes has been less considered. To this end, the approvals of the Commission Article Five of Tehran have been analyzed. This research was applied from the perspective of the type of research. The documentary method of data collection and secondary data have been used. The statistical population of the study was the total approvals of the Commission Article Five in Tehran from 2006 to 2018 (13851397 AH) with 194 decrees and 1322 clauses. The sampling method was purposive (733 clauses). Cluster analysis and pattern analysis were performed using the Moran I algorithm and the GettysArdG statistic in Arc Gis software. The results showed that the spatial economy in Tehran was based on the development of highquality urban land in the rich areas of the city. Districts 1, 2, 3, and 6 were identified as hot spots, and Districts 10, 13, 14, 17, and 19 were identified as cold spots in the structure of the spatial economy in Tehran. The dominant tendency of landuse change was toward residential, commercial, administrative, and tourism. Greenspace, residential, and development reserve lands were identified as the dominant factors for landuse change. The spatial pattern of these changes was clustered. The continuation of this trend will lead to the influx of capital into the northern regions of the city, the classification of the society, and the escalation of land price disparities in the northern regions with other areas of Tehran. The solution to this problem is to change the country’s economic structure, strengthen local government, reduce its dependence on unsustainable resources, and impose tolls on building permits.